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开发类项目投资评估与 经济分析 投资发展部 贺玲 目录 CONTENTS 01 02 经济可行性分析 风险分析 01 经济可行性分析 经济可行性分析 两个方面 经济可行性分析 定性分析 定量分析 定量分析 分析项目盈利模式 产出 — 投入 = 赢利 收入来源 项目成本构成 价格/收益水平 投入周期及节奏 资金回收节奏 融资安排及可行性 …… …… 定量分析 市场调研与数据采集 不同类型项目区别对待 确保数据全面、真实、有用 尽量获取第一手数据 定量分析 数据分析与经济测算 01 确定测算基础数据 04 敏感性分析 建设期投资、资本金比 选取敏感因素进行分析 例 、总包利润率…… 02 编制基本报表 03 经济指标测算 资金来源与运用表、现金 资本金IRR、投资净 流量表、损益表…… 利润率…… 1-1 现金流入 一、市场调研分析 1.市、区房地产市场分析 一般房开项目：各类物业供应量、成交量、库存、去化周期、价格 ，分析宏观房地产 市场发展阶段、发展走势、供求情况、价格等； 产业类项目：当地产业结构、产业规模、政策支持等，分析产业发展基础及前景 一、市场调研分析 2.项目周边近似楼盘分析 出售部分：根据距离由近及远选取一定数量的可比案例，调研内容包括：开盘时间、 规模、容积率、定位、业态构成、各类业态售价、去化率；如周边没有新开楼盘，可 参考二手房情况 一、市场调研分析 2.项目周边近似楼盘分析 出租部分： 商业：临街商铺和集中商铺不同楼层、位置的租金、出租率、租售比； 写字楼：不同档次（一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业( 丙级写字楼) ）、用地性质（办公用地、工业用地、科研用地）的租金、出租率、租售比； 车位：是否能卖，售价、租金（区分商业、写字楼、住宅） 酒店、产业等物业类型根据实际情况设置调研指标。 二、定位-租售计划、租售收入  产品定位：项目档次、物业功能配比及布局安排  经营定位：经营方式（全售、全租或租售结合）、销售时间计划、去化速度、 去化率  价格定位：项目租售首年价格，价格增长率 案例：