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土地竞标方案与土地开发 谢正栋 南京土地市场管理办公室 2004年11月18日 主要内容 一、有关土地的几个概念 二、国有土地有偿使用 三、正确认识土地市场上土地成交价格 四、正确认识地价与房价的关系 主要内容 五、对土地市场及房地产市场的认识 六、土地竞买注意事项 七、如何参加土地竞买 八、如何获取土地使用证 一、有关土地的几个概念 1、土地市场 2、土地市场分类 3、土地权属 4、土地使用权出让与划拨 5、招标、拍卖 1、土地市场 我国对市场的传统理解为“商品交换的领域或场所”,土地市场就是土地权利交换的领域或场所。 土地市场分土地有形市场与土地无形市场。 土地有形市场是指在固定交易场所，按照一定规则所进行的土地交易行为。 1、土地市场 2000年1月国土资源部下发《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，通知指出：建立有形市场，是要通过设立固定场所，健全交易规则，提供相关服务，形成土地使用权公平、公开、公正交易的市场环境。 无形市场是相对于有形市场而言的，即游离在固定场所之外发生的交易行为，俗称“隐形市场”。 2、土地市场分类 土地所有权市场 土地一级市场 土地二级市场 土地所有权市场 土地所有权是土地所有制的核心，也是土地各项权利的基础；土地所有权买卖或交易应该讲是土地交易的最直接、最充分的形式。 《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 交易主体是政府和集体土地所有者。 土地一级市场 指土地所有者将从土地所有权中分离出来的土地使用权让渡给土地使用者的行为，它体现的是土地所有者与土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。 土地一级市场是政府供地的市场。 土地一级市场 土地一级市场是政府垄断的市场。 政府根据市场的需要有计划地投入土地供应市场。 其交易的主体是政府和土地使用者单位或个人。 进入市场的国有土地使用权主要有两种： 1）政府征用的集体所有土地（增量）； 2）依法收回的国有土地（存量）。 土地二级市场： 其行为主要有转让、出租、抵押。 其交易的主体是土地使用者单位、个人）之间。 土地二级市场：不完全竞争市场，土地使用权流动是多向的。 3、土地权属 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内对土地享有占有、使用、收益和处分的权利 土地使用权——部分处分的权利 他项权利 4、土地使用权出让与划拨 土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 土地使用权出让方式分：协议、招标、拍卖、挂牌等。 4、土地使用权出让与划拨 土地使用权出让的法律特征： 出让土地使用权必须服从国家主权，国家保留对出让土地的司法管辖权、行政管理权和为公共利益征用出让土地的权力等主权范围内的全部权力； 是一种较为完整的物权，仅次于土地所有权； 主体是政府,客体是国有土地使用权。 4、土地使用权出让与划拨 中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；④法律、行政法规规定的其他用地。 5、招标、拍卖 招投标是一种商品交易行为，在国际上广泛采用。是指采购人事先提出货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。 5、招标、拍卖 条件：要有三个以上的竞投者；招标者必须将标的物情况如实公布；投标者必须将要约的文件以法律形式加以固定。 特征：程序规范；过程开放，透明度高，公平客观；交易双方一次成交。 5、招标、拍卖 拍卖是起源于西方的一种公开竞价的买卖方式，又称“竞买”，是指公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利出售给最高应价者的一种买卖方式。 条件：要有两个以上的购买者；买卖中要含有价格竞争因素；价格竞争在买主中开展。 土地拍卖规定要有三个竞买人 5、招标、拍卖 特征：拍卖是以公开竞价的形式买卖物品或财产权利；是特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。 拍卖的分类： 1）强制拍卖与任意拍卖(依提起人) ； 2）动产拍卖与不动产拍卖(物品的实际占有与财产的登记转移)； 3）有低价拍卖与无低价拍卖。 5、招标、拍卖 国际通行的几种拍卖方式：增价拍卖与减价拍卖 减价拍卖：减价拍卖皆为卖方叫价拍卖即无声拍卖，分人工式与电子式。 增价拍卖：亦称“苏格兰式拍卖”或“低估价拍卖”，是指在拍卖中，拍卖物的竞价由低至高、依次递增，直到以最高价格成交为止。 单一物品 多件物品 5、招标、拍