博罗鸿隆东江项目策略报告-108PPT-2008年-2M.ppt

工程进度 货量集中于9、10月推出 一期概况 城市发展过渡带的核心位置 一期概况 别墅产品多样化，小区水系景观丰富 一期概况 本项目户型拥有超大的附加值 项目属性 核心区域 教育配套 双景观资源  优质产品 低容积率大盘 开发商 市场考验 政策风险 土地增值税从严起征 2007年1月16日国家税务总局发出通知：2月1日起在全国范围内对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，此政策将使豪宅开发利润受到挤压，资金压力加大，房企融资难度加大 政府有可能增收物业保有税 保有税的增收将会加大投资者的投资成本，会对投资客的收益预期造成影响，从而影响期投资购买决策。 3.对于已购买一套住房海外人士禁止再次购买 市场挑战 品牌之战 年供应总量 实现目标的问题界定 本项目平面单位目标客户描述 本项目别墅目标客户描述 竞争力分析 本案在形象外观、资源等方面具有优势，在区位、综合配套等方面有待改善。 回归到项目的基础 寻找价值信息（FAB模型） 找到项目的价值 竞争力分析 思路与框架 目标界定 目标下问题 营销总攻略 发展商目标 本体分析 市场分析 问题界定 形象攻略 推广攻略 展示攻略 服务攻略 推售攻略 解决思路 客户分析 项目竞争力分析 案例借鉴 策略推导 优势（S）： 劣势（W）： 机会（O）： 策略推导：SWOT分析 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会 减小劣势，避免威胁 主动溶入深圳市场，吸引深圳客户 建立“资源别墅”的标杆价值体系，成为区域客户的第一选择 截留竞争对手客户 突出惠州未来的城市发展及价格优势 拓展区域外客户，扩大客户圈层 项目价值体系全方位演绎 高规格展示 主动出击，线上线下紧密结合 运用非常规销售手段，延长销售期 交通改善及产业转移 惠州成为珠三角客户关注的重点 品牌开发商的进入将带来新的客源，并提升片区价格，共同造势 惠州与博罗城市发展逐渐实现对接 长期来看，拥有绝对景观资源的别墅项目将越来越少 竞争对手纷纷抢先入市 品牌开发商抢滩惠州市场 后市大盘众多，竞争激烈 周边项目对本项目的客户分流 市场对价格的承受力有限 道路动线不畅（收费站） 政策的不稳定因素 地理位置边缘化，客群难以导入 生活配套匮乏，居住氛围 商业部分价值短期内难以实现 公共交通不够便利 道路噪音和农民房形象影响 片区规模最大的项目（70万㎡） 拥有丰富的水系资源、山景资源 教育配套优势（博罗中学带学位） 上市公司品牌优势 高速交通优势 发挥优势，转化威胁 威胁（T）： 策略总纲 1.主动溶入深圳市场,超越区域竞争 2.树立物业价值标杆，建立竞争壁垒 3.多渠道多展点多圈层，吸引有效客户上门 4.非常规销售手段，截留客户 让项目成为深圳市场的组成部分，广泛吸引深圳客户 原生态江山景观资源，树立区域别墅的价值标杆，令客户等待； 建立资源豪宅的竞争避垒，实现产品提升； 树立“珠三角”中高端市场的领导者地位，成为客户选择区域外物业的必然选择 按“深圳豪宅”标准展示与提供服务，全面引领区域市场 定位豪宅的资源标签，令竞争对手难以企及； 最大化资源豪宅的投资价值，吸引高端投资客； 线上线下多重渠道完美结合 在深圳市区、惠城设2大展场 充分采用形式多样、各种层次的圈层营销) 与银行合作，设计多重功能卡，截留客户 有效延长销售周期 组合手段，促进老带新，扩大销售队伍 问题1：如何提升有效客户上门量，实现快速销售？ 解决路径: 1+3+4 问题2：竞争对手纷纷先行入市，如何提高项目认知及截流客户？ 解决路径: 1+2+4 问题3：如何发挥资源与产品优势，提升价格？ 解决路径:1+2 核心价值总攻略 推广攻略 展示、服务攻略 客户购买并实现项目价值 推售策略 形象攻略 客户攻略 客户知道并认可 项目营销总攻略 项目营销总攻略核心点 演绎一种生方方式 形象、推广、展示、服务紧密围绕在体现本项目核心价值体系的核心点： 总攻略图 营销推广攻略 鸿隆项目总攻略图 豪宅客户聚餐，主动经营客户 方略资源联动，拓宽客户渠道 诚意客户回访，摸查意向，指导推售策略及价格策略 C、客户攻略 社区会所、园林增加可参与性，1-2家特色商家提前营业 概念展厅：充分利用声光电，VR模拟展示，同时举办原生态江山摄影展 展示区、样板房：通道绿化到位；工地围板融入园林；湿纸巾机、自动鞋套机等增值服务 工作人员培训考核后上岗；服装整齐大方，服务有礼有节，体现主人般的尊贵感 D、展示攻略 情景 品值产价 原生态江山大城生活 展示区、清水房、外立面、围墙、私家院落与水岸、坡谷园林的布置 高附加值 超大地下室、多功能空间、前庭、后院、露台、中庭、私家电梯等 别墅率先入市，