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呼伦贝尔市物业管理和服务培训提纲 同志们： 根据市委市政府关于物业管理深化改革的相关要求，“整顿改革物业市场、提高物业服务水平”已经列入2015年度住建行业重点改革任务。同时，在年初全市住建规划人防工作会议上，市政府也与各旗市区政府签订了物业工作目标责任状。现在已经进入8月份，留给我们推进工作的时间已经十分紧迫，从目前开展情况来看，各地工作取得了一定的成果，但开展情况还是不尽如人意。 市中心城区是全市物业管理工作的重点地区、关键领域，应该并且必须成为全市物业服务质量提升的第一站。因此，选择在海拉尔区召集大家举办这次培训，主要目的就是动员全市物业管理部门、物业服务企业、业主组织和广大业主，急需统一认识、齐心协力，为共同改善和提高我们的物业服务质量，为共同营造一个宜居、安全、有序的居住生活环境做出进一步的努力，促进我市物业管理工作进一步走向规范化、制度化、科学化的轨道。下面，我讲以下几点内容： 一、物业管理和服务方面的法律法规规章 （一）依据《物权法》规范物业活动 《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，与物业管理和服务关系甚密。其中第六章“业主的建筑物区分所有权”具有很强的针对性和指导性，对我们开展物业管理、物业服务工作具有很深的法律内涵，大家要深入学习，全面了解和准确掌握物权法涉及物业活动的规定，充分运用法律手段提高物业管理和服务的水平，增强解决矛盾和纠纷的能力，促进物业管理的和谐发展。 1.《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”从这一表述看，从法理上说是建筑物区分所有权的三元论，即建筑物区分所有权由三部分的权利构成：对专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权。 2. 《物权法》第七十一条规定了业主行使所有权的内容及方式：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。 3.《物权法》第七十二条规定了业主对占有部分的权利与义务，并明确“业主不得以放弃权利为由不履行义务”。例如不得以不适用电梯为由，不交纳电梯维修费用。在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由不缴纳暖气费等。 4.《物权法》第七十三条明确了建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房及其他公共场所、设施的归属：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。全国人大法工委民法室编著的《物权法精解》写到：“需要指出的是，本条说的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有”。 5.《物权法》第七十五条规定了业主对建筑物进行管理的组织机构，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”，并指出，“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。” 6.《物权法》第七十六条规定了业主共同决定的事项内容及决定方式、投票权数。其中明确规定，业主可以共同决定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”。决定的方式是召开业主大会，当然，选聘和解聘物业服务企业“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，筹集和使用住房维修资金“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。 7.《物权法》第七十七——八十条，对改变住宅用途、业主大会效力、住宅维修资金制度、建筑物共有部分费用和收益等进行了明确规定。第八十一条规定了业主管理建筑物的方式“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换。” 8.《物权法》第八十二条规定了业主与物业服务企业的关系，“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。” 9.《物权法》第八十三条规定了业主、业主大会、业主委员会的相应权利义务。具体表述为“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。” （二）依据《物业管理条例》规范物业活动 国务院于2007年修订了《物业管理条例》，这是我们开展物业管理和物业服务工作最重要的法规依据，作为物业管理主管部门、物业