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房地产开发经营业务的所得税处理 本章主要政策依据是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号），自2008年1月1日起执行。（讲解时具体内容的顺序有所调整） 一、 总则 （一）适用对象 中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 （二）征收方式 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 二、收入 （一）代收费用 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票，全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由实收方开票的，按代收代缴款项处理。 （二）销售收入（金额、时间）确认 收入确认的原则：正式签订《销售合同》或《预售合同》所取得的收入。 收入（金额）确认的原则：销售合同或协议约定的价款（委托销售特殊）。 1、一次性全额收款，实际收讫价款之日OR取得索取价款凭据（权利）之日。 2、分期收款方式，合同或协议约定的付款日OR实际付款日（付款方提前付款）。 3、银行按揭方式，实际收到日（首付款）OR银行按揭贷款办理转账之日（余款）。 4、委托销售，收到受托方已销开发产品清单之日。 ①支付手续费方式，金额＝销售合同或协议约定的价款。 ②视同买断方式 受托方与购买方签订合同，金额＝买断价格 开发商与购买方签订合同or三方共同签订合同，金额＝MAX（合同价格,买断价格） ③基价（保底价）+超基价分成 受托方与购买方签订合同，收入=基价+分成额 开发商与购买方签订合同or三方共同签订合同，收入=MAX（合同价格,基价+分成额） ④包销方式委托销售 包销期内，按包销合同约定，参照1至3项规定确认收入实现。 包销期满，尚未出售的开发产品，按包销合同约定价款确认收入。 （三）视同销售 收入确认日期：开发产品所有权或使用权转移.OR.实际取得利益权利。 确认收入（或利润）的方法和顺序为： 1、按本企业近期或本年最近月份同类开发产品市场售价确定。 2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定 3、按开发产品成本利润率（≥15%，具体由主管税务机关确定）。 注意：开发产品转作自用不视同销售（所有权不变） （四）出租收入 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 【例题】房地产开发商售房时预收定金，企业所得税如何处理？ 解答：定金是法律上的一个专业术语，依据《中华人民共和国担保法》规定，在房屋买卖中的定金，是指买卖双方为担保房屋交易的履行，由买受方交付给出卖方的担保资金，并在实际交付时发生法律效力。如果定金交付后，买受方发生违约，则其交付的定金将不予返还；而如果出卖方发生违约，则应当双倍返还已交付的定金，这就是所谓的定金罚则。可见，定金的实际所有权已在开发商手中，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天，在企业所得税中作为预售收入计算预计利润。 订金并不是很严格的法律概念，通常是指买卖双方在具有交易意向后，为表示诚意，由买受方交付给出卖方的一笔款项。因为订金不是法律上的概念，即便订金交付后，也不发生类似定金罚则的后果。对交易双方均无约束力，任一方反悔，开发商都要退还订金。所以，开发商收到订金，既不发生营业税纳税义务，在企业所得税上也不计算预计利润。 “定金”与“订金”虽然只一字之差，却有不同的法律地位。 三、预计利润 （一）销售未完工开发产品的计税毛利率，由省级税务局按下列规定进行确定: 1、位于省级（含计划单列市）政府所在地城区和郊区≥15%， 2、开发项目位于地及地级市城区及郊区≥10%， 3、开发项目位于其他地区的≥5%， 4、经济适用房、限价房、危改房≥3%。 （二）江苏省DE计税毛利率（苏地税发[2009]53号） 1、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照（国税发〔2009〕31号）规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。 背景：[2009]31号第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。（这句话有歧义） 2、房地产开发企业根据（国税发〔2009〕31号）规定出具开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告时，应出具差异调整专项报告。 报告应包括以下内容：开发企业基本情况；开发项目基本情况；《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》；非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项