目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式.doc

完美.WORD格式.整理 范文.范例.指导 目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式：第一种是住宅小区地面停车位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼房首层架空停车位；第四种是楼房屋顶平台停车位。对于这四种停车位的物权归属，我们将逐一讨论：　　一、住宅小区地面停车位：　　所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，是经政府发出的《 HYPERLINK /s?q=%E5%BB%BA%E8%AE%BE%E5%B7%A5%E7%A8%8B%E8%A7%84%E5%88%92%E8%AE%B8%E5%8F%AF%E8%AF%81ie=utf-8src=wenda_link \t _blank 建设工程规划许可证》批准同意的。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人 HYPERLINK /s?q=%E6%8C%89%E4%BB%BD%E5%85%B1%E6%9C%89ie=utf-8src=wenda_link \t _blank 按份共有的土地表面上。　　实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。（ HYPERLINK /s?q=%E9%99%88%E5%8D%8E%E5%BD%ACie=utf-8src=wenda_link \t _blank 陈华彬著：《 HYPERLINK /s?q=%E7%8E%B0%E4%BB%A3%E5%BB%BA%E7%AD%91%E7%89%A9%E5%8C%BA%E5%88%86%E6%89%80%E6%9C%89%E6%9D%83%E5%88%B6%E5%BA%A6%E7%A0%94%E7%A9%B6ie=utf-8src=wenda_link \t _blank 现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第104页。）因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。关于它的使用，有学者认为该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。　　结合我国实际，应当由地面停车位的使用人向业主委员会（即全体区分所有人的代表机构）交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后，才能设立和运营这种地面停车位。否则，将构成 HYPERLINK /s?q=%E6%97%A0%E6%9D%83%E5%A4%84%E5%88%86ie=utf-8src=wenda_link \t _blank 无权处分的侵权行为。　　二、住宅小区地下停车位：　　所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。在如今的社会，市场经济的竞争下，土地的需求日益膨胀，很多开发商就不得不向地表上空和地下空间发展。　　在我国现行的房地产行政管理法律的制度下，住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑 HYPERLINK /s?q=%E5%AE%B9%E7%A7%AF%E7%8E%87ie=utf-8src=wenda_link \t _blank 容积率的（所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。），即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。　　也就是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据“ HYPERLINK /s?q=%E7%89%A9%E6%9D%83%E6%B3%95ie=utf-8src=wenda_link \t _blank 物权法”理论，计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从物。此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。　　所以，住宅小区地下停车位的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业