2013年影响未来的两大因素__任志强.ppt

* 结婚对数与滞后23年的出生人口对比 * “年龄份额”:80后、90后成适龄购房人群占比上升“置业份额”:25-45岁，住房购买比率上升 局部拐点? * * 部分国家分年龄段居民消费占总消费的比例 * 人口年龄变化 年龄 20—49岁 54.8% 35—64岁 42.6% * 住房自有化率随收入增长而上升 * 德美经验：住房拥有率与家庭收入水平正相关 * * 老 龄 化 引 起家 庭 人 口 变 化 的 影 响 * 城镇户均人口变化 数据来源：国家统计局 * 家庭结构：数量扩张源于规模小型化发展 * 人口增长几近停滞，主要在于自然生育率下降 家庭数量依然扩张，主要在于家庭规模小型化 为什么小型化？1. 人口寿命延长、老龄化严重，单身老人增多；2. 家庭离异；3. 战后婴儿潮的下一代（80后、90后）独立生活 小型化对住房需求的影响：老人住在自己的大房里、年轻人倾向于租房 * 中国家庭的小型化 家庭代数 五普（%） 六普（%） 一代 27 38 二代 59 48 三代 14 13 四代 * 供求平衡：1978年，套户比1.2，基本实现了总量平衡。 战后至1970S，政府主导刺激大规模住房兴建，完成总量平衡目标。 1970S中期起，对住房的公共支出开始削减，市场化导向的政策加强， 1980s起，公共住房开支开始针对“弱势群体 Vulnerable Group”提供，也标志着政府对住房的政策转变，由战后关注“供给端”转向为特定群体“需求端”提供补贴。 * * 韩国 日本 英国 美国 主要发达国家户均住房套数 * 成套率水平 五普 六普 0.78 0.9 * 中 国 未 来 的 市 场 需 求 * 决定城镇住宅需求增长的因素及其影响 * 2004-2020年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善 * 每年新建城镇住宅面积 * 城镇住宅投资规模及其占城镇投资的比重 * 不同发展轨迹城镇新建住宅量比较 * 谢谢各位！ * 中房协 三亚亚龙湾喜来登酒店 * 修改： * * 数据来源：世行数据库，日本数据根据《日本统计年鉴》数据进行修正。中国2015年和2020年城镇化率水平为预测值。 * 数据来源：世行数据库。 * 数据来源：《中国统计年鉴2008》、《2008年国民经济和社会发展统计公报》 此表中农村向城镇的净迁移量为计算推断量，与人口调查中的迁移人口界定并不完全一致，可能会包含所谓“暂住人口”。但考虑到目前数据获得的限制，我们认为这个推算大体上代表了城市化人口构成变动趋势。 * 数据来源：各国统计网站。 * 影响未来的两大因素 * * * * * 2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况 指标 绝对量 同比增长（%） 房地产开发投资（亿元） 64772 16.7 　其中：住宅 44606 11.9 　　　　办公楼 3024 32.7 　　　　商业营业用房 8417 27.3 房屋施工面积（万平方米） 556658 13.3 　其中：住宅 416657 10.8 　　　　办公楼 18886 21.7 　　　　商业营业用房 63829 16.8 房屋新开工面积（万平方米） 162413 -7.2 　其中：住宅 119905 -11.1 　　　　办公楼 5410 11.3 　　　　商业营业用房 20200 6.3 土地购置面积（万平方米） 31638 -14.8 土地成交价款（亿元） 6594 -10.3 房屋竣工面积（万平方米） 67706 14.1 　其中：住宅 54310 13.7 　　　　办公楼 1347 -4.4 　　　　商业营业用房 7043 14.4 * 指标 绝对量 同比增长（%） 商品房销售面积（万平方米） 91705 2.4 　其中：住宅 81500 2.3 　　　　办公楼 1821 11.6 　　　　商业营业用房 6176 1.7 商品房销售额（亿元） 53526 9.1 　其中：住宅 44783 10.4 　　　　办公楼 2239 4.1 　　　　商业营业用房 5556 4.2 商品房待售面积（万平方米） 33567 32 　其中：住宅 21452 37.7 　　　　办公楼 1432 28.5 　　　　商业营业用房 6783 19.2 房地产开发企业本年资金来源（亿元） 85802 14.1 　其中：国内贷款 13208 16.1 　　　　利用外资 371 -51.5 　　　　自筹资金 35374 13.8 　　　　其他资金 36849 15.2 　　　　　其中：定金及预收款 23119 20.2 　　　　　　　　个人按揭贷款 9274 23.7 2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况（续） * 中国进入城镇化高速发展的阶段 * 城镇化与房地产市场发展 城镇化与房地产市场机会