南京江宁东山镇商业项目市场研究以及营销推广报告.docx

南京市东山镇商业项目市场研究究报报告告 项目投资环境篇篇篇 项项目目地地理理环环境境分分析析 江宁位于南京市区南部，北临南京市区东邻句容市、溧水县，南与安徽接壤，西濒长江，是2002年南京规划新图中三个新市区之一。 江宁总面积1567平方公里。2001年，撤县改区，现辖18个镇，3个街道办事处，344个行政村。 区区 域域 交交 通通  公路 公路 铁路 铁路 港口 港口 机场 机场 公交 公交 地铁 地铁  沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路路、、104104国国道道 沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104国道等高等级公路过境。 等高等级公路过境。 沪宁、宁芜铁路穿境而过境。沪宁、宁芜铁路穿境而过境。 距长江最大的内河港—新生圩港仅17公里里距长江最大的内河港—新生圩港仅17公里 沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、、104104国国道道沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104国道 7条公交线路通往市区、6条区内公交线路路 7条公交线路通往市区、6条区内公交线路 规划中的地铁一号线南延工程将至东山规划中的地铁一号线南延工程将至东山新市区。新新市市区区。。 区域内交通网络体系多元化，为区域与外界实现对流提供了有力的条件。 项项目目经经济济环环境境分分析析 2008年经济指标： GDP：2008年168.3亿元 财政收入：35亿元 工业总产值：实现增加值97.6亿元。 产业结构： 三大产业比9：57.9：33.1，以工业为主体，三大产业协调发展 以日用轻工、食品加工、新型建材、汽车电子为四大支柱产业。 发展趋势：至2010年 GDP将达300亿元左右 人均GDP将达5000美元以上。 经济的良性运行为房地产的发展奠定了坚实的基础。 项项目目社社会会环环境境分分析析 人口指标： 江宁区人口74.7万人，占南京总人口的14%； 东山镇人口13.6万人，占江宁总人口的18.2%。 江宁未来规划成为： 南京新区 高新技术产业密集区 都市农业集中区 东山镇未来将规划成为： 南京南部地区次区域综合服务中心 综合交通枢纽 教育科研知识创新基地 高新技术产业基地 政府对区域的未来城市规划提升了区域价值，为房地产发展带来了契机。 项项目目房房地地产产市市场场环环境境分分析析 江江宁宁板板块块划划分分 岔路口片区：连接南京市区与江宁的中心地带。代表项目有鑫泰国际广场等。 东山镇片区：南京新城区，江宁的核心地段。代表项目有万欣翠园等。 科学园片区：东山镇南部。代表项目有武夷绿洲等。 翠屏山片区：别墅项目的主要集中地，代表项目有翠屏国际、玛斯兰德等 百家湖片区：江宁楼市的发轫之作，住宅多为别墅，有如百家湖花园。商业规模虽大但氛围不够，如凤凰港。 项项目目房房地地产产市市场场环环境境分分析析 供供求求特特征征 目前江宁房地产市场产品形态丰富，建筑形态从单一的多层发展到多层、小高层并驾齐驱，各物业类型百花齐放，普通公寓、别墅、洒店式公寓等一应俱全。 至今，江宁房地产市场一贯的价格优势不复存在，市场出现销售压力。 近几年来，众多外地开发商入住江宁房地产市场，带来了不少先进的理念，促进了江宁楼盘品质的提升。 项项目目房房地地产产市市场场环环境境分分析析 价格分析 江宁撤县改区，给房地产发展带来了良好的契机，自2001至今，江宁房价迅猛发展，从起步阶段的1000元/平方米攀升至3500元/平方米。 相相关关政政策策影影响响分分析析 新的拆迁管理办法的实施，增加了拆迁成本，拉升了周边二手房的价格，但也提高了拆迁户的购买能力。 期房限转政策的实施，抑制了房地产的泡沫，保证了房地产业的健康发展， 开征物业税，房地产投资回报利润将缩水，回报周期延长，但对房价的波动影响将滞后。 规范土地市场政策，促进房地产市场有序的竞争，土地供给受到制约，一定程度上将拉升地价。 项目周边房地产市场 环境分析篇 住宅市场——供求特征分析 空间分布： 东山镇目前住宅供应量有限，市场反应一般； 多零星分布在区政府行政中心的边缘地带； 项 万欣翠园 项 万欣翠园 目 目 周 汇景新苑 周 边 汇景新苑 边 供 温州商业街日光佳园 供 应 温州商业街日光佳园 应 项 广都苑 目 目 广都苑 住宅市场——供求特征分析 供应产品特征分析 楼体特征： 以多层为主，伴有少量小高层，高层暂为市场空白； 户型特征： 户型结构同质化现象严重，多为100平方米以上的二房和130平方米左右的三房。总体呈两头过小、中间过度集中繁荣正态分布现象。 住宅市场——供求特征分析 供应产品特征分析 整体规划特征： 各项目充分发挥自身客观优势，引入不同的规划理念如法兰西风情等等； 物业管理分析： 物业管理的品质渐得到开发商重视和加强。 物业费范围在0.5-0.8元/平方米/月之间。 住宅市场——供求特征分析 价格分析