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房屋产品交付工作指引培训 柴亚民 2011-8-31 1、概述 2、阶段性成果描述 3、交房主项流程【各阶段主要工作】 4、交房区形象要求 5、交房工作指引汇总 6、交房文件编制 7、售后服务保障体系建立 1、概述 2、阶段性成果描述 3、交房主项流程【各阶段主要工作】 4、交房区形象要求 5、交房工作指引汇总 6、交房文件编制 7、售后服务保障体系建立 1、概述 1）年内交房任务：45万平米，8个项目，11批次，约3700户（含未销售户数） 2）衡量标准：一次交房成功率≥90%； 现有交房标准：销售合同约定的标准 今后交房标准： 政府标准、行业标准 3）两个原则一个方法： 先紧后松原则 精细化管理原则——WBS方法 WBS方法：工作分解结构（Work Breakdown Structure），是把项目可交付成果和项目工作分解成较小的，更易于管理的组成部分的过程。 1、概述 2、阶段性成果描述 3、交房主项流程【各阶段主要工作】 4、交房区形象要求 5、交房工作指引汇总 6、交房文件编制 7、售后服务保障体系建立 2、阶段性成果描述（1） 2、阶段性成果描述（2） 工程施工管理【PDCA】法则 的应用（戴明法则） 工程计划【PLAN—计划】，计划制定，计划修改（已对计划管理模板进行了修订） 工程实施【DO—做】，各项工程计划建造 进度跟踪【CHECK—核查】，各项工程计划核查、跟进（形象进度跟踪-模板附件） 问题整改【ACTION—行动】，计划落实不到位的跟进、处理 公司确定交房整体工作计划，公布《交房奖罚规定》（另行描述） 1、概述 2、阶段性成果描述 3、交房主项流程【各阶段主要工作】 4、交房区形象要求 5、交房工作指引汇总 6、交房文件编制 7、售后服务保障体系建立 3、交房主流程 1）工程验收与备案所需手续 2）竣工备案流程 3）竣工备案工作指引 4）房屋办理竣工备案及产品交付的几种方式 ①毛坯房竣工备案，毛坯交房（通常做法） ②毛坯房竣工备案，精装修交房 【提升产品品质，增加产品附加值；加大成本投入，降低土地增值税】 开发商在销售合同中明确规定： “毛坯备案，向客户交房为精装修”， 开发商与客户签订精装修补充 协议；此方法采用的比例有限。 ③精装修竣工备案，精装修交房 【毛坯不备案，开发商与政府共同承担精装备案管理责任】 精装修交房标准直接写进销售合同，一般精装交房的备案方法。 ④开发商提供精装修增值服务（通畅为A、B菜单方式），与客户另签订服务 协议，另行收费。（服务对象：投资客，部分豪宅客户） 5） 竣工备案中的《两书》的解释 两书的作用： 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 备案时交给政府 交房时交给业主 ①《住宅质量保证书》 保修范围与期限 依据国务院第(2000) 279号令《建筑工程质量管理条例》第四十条的 规定，自建设工程竣工验收合格之日起，正常使用情况下各部位、部件 的保修期如下： 地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限 （设计使用年限为50年，不等于使用寿命！）； 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年； 供热系统，为2个采暖期； 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。 其他设备产品保修 纱窗保修期为1年。 5） 竣工备案中的《两书》的解释 ①《住宅质量保证书》 保修期的存续期 ？ 依据建设部（2001）第88号令《商品房销售管理办法》第三十三条以 及建房( 1998) 102号文《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明 书制度的规定》（以下简称《规定》）第五条的规定，上款住宅商品房 保修期的存续期低于下述期限的，保修期以下述期限为准（从交付使用 之日起计算）： 屋面防水3年； 墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏1年； 墙面、顶棚抹灰脱落1年； 地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 门窗翘裂、五金件损坏1年； 管道堵塞2个月 供热系统和设备2个采暖期； 灯具、电器开关、插座面板保修期为6个月。 纱窗3个月 5） 竣工备案中的《两书》的解释 5） 竣工备案中的《两书》的解释 ②《住宅使用说明书》 使用说明和注意事项要点 建筑、结构、装修 给排水、空调、燃气、采暖 电气（强电，弱电） 室内设备使用说明 详见生产厂家各项《使用说明书》 预 验 收 1）工程验收之后，工程部组织第一次模拟验收（随之整改）、第 二次模拟验收（随之整改）。万科、中海、龙湖等地产公司全部使 用这种方式。前提：合理安排工期，不发生工程延后情况，确保完 工后预留2-3个月的检查整