360亩土地开发方案.docx

360亩土地开发方案 一、土地基本情况 地块位于，土地面积为 平方米，拟规划为商业商务混合用地及商业文化居住混合用地。其中商业商务混合用地面积为97374.76㎡，商业文化居住混合用地面积为54725.54㎡，规划道路用地面积为29008.73㎡，防护绿地用地面积为38927.78㎡，社会停车场用地面积为6547.29。商业商务混合用地容积率≤2.0；商业文化居住用地容积率≤1.5。（建筑高度、绿化率、建筑密度等指标待后期查看片区控规后再添加） 二、项目建设内容与规模 根据项目拟定的区域控制性详细规划要求， 360亩项目技术经济指标如下表： 项目总体技术经济指标表 序号 项目 指标 备注 1 用地面积 152100.3㎡ 　 2 总建筑面积 360422.93㎡ 　 3 地上建筑面积 276837.83㎡ 　 其中 住宅建筑 27362.77㎡ 　 商业建筑 116849.71㎡ 　 办公建筑 77899.81㎡ 文化娱乐建筑 54725.54㎡ 　 4 地下建筑面积 83585.10㎡ 　 其中 地下车库 79406.18㎡ 人防14140㎡ 地下设备房 4179.35㎡ 　5% 5 容积率 1.82 地下车库、设备房不计容 6 建筑密度 % 　 8 建筑限高 住宅 m 　 商业 m 　 文体娱乐 m 　 9 绿地率 % 　 10 停车位 3072个 　 其中 地面停车位 804个 　 地下停车位 2269个 　 三、swot分析 S优势：项目地理位置优越，交通便利，项目位于；项目属于片区，片区规划目标为港口基地、滨海旅游服务基地、拥有优越生态环境的海滨花园居住区。 W劣势：片区目前发展尚未成熟，基础配套设施不完善，短期难以聚集人气，对商业地产项目有影响。 O机会：项目两个地块紧密相连，整体性好；项目临近酒店、转播中心等项目，依托概念及滨海旅游资源，开发潜力巨大。 T风险：房地产调控、市场价格回落、商业人气不足等风险导致存在经营风险和销售风险。 四、项目开发模式 （一）为充分发挥资金使用效益，防范市场风险，项目两个地块拟分两期进行滚动开发。一期现行开发住商业文化居住用地（1-3年），二期开发商业商务混合用地（4-6年）。总开发周期为6年。 （二）项目总投资268002.12万元，计划通过申请银行开发贷款或向社会融资98183.96万元用于项目开发，其余资金缺口由企业自筹资金及通过项目预售解决。 （三）项目销售工作可由公司自组销售团队开展，也可委托销售公司独家代理。 五、项目投资估算 本项目总投资为268002.12万元，具体投资估算详见下表： 人民币单位：万元 序号 项目 计费标准及依据 总投资 一 开发建设投资 　 268002.12 1 土地费用 　 51000.00 1.1 土地出让金 按150万/亩估算 51000.00 2 前期工程费 　 8040.06 3 基础设施建设费 　 16080.13 4 建筑安装工程费 　 120380.44 4.1 商业文化住宅 82088㎡ 3000元/㎡ 24626.40 4.2 商业办公楼 194750㎡ 3200元/㎡ 62320.00 4.3 地下室 83585.10㎡ 4000元/㎡ 33434.04 5 公共配套设施建设费 　 301.38 5.1 地上生态停车场 20091.95㎡ 150元/㎡ 301.38 6 管理费用 按1-5项之和的2%计取 3916.04 7 财务费用 　 15454.75 8 销售费用 按销售收入的8%计(含营销及佣金） 31734.09 9 开发期税费 　 7929.30 9.1 城市基础设施配套费 360422.93㎡ 220元/㎡ 7929.30 10 其他费用 　 5360.04 11 不可预见费 按1-10项之和的3%计取 7805.89 二 经营资金 　 0.00 三 总投资 　 268002.12 六、销售收入与税金估算 七、损益分析 序号 项目 合计（万元） 1 销售收入 396676.16 2 经营成本 268002.12 3 营业税金及附加 21817.19 4 土地增值税 28918.19 5 利润总额 77938.66 6 所得税 19484.67 7 税后利润 58454 八、现金流量分析 九、资金来源与运用表 十、财务分析指标与结论 序号 指标名称 指标数值 备注 1 财务内部收益率 13.30% 　 2 资本金内部收益率 30.98% 　 3 财务净现值 6840.32万元 　 4 动态投资回收期 5.76年 　 5 静态投资回收期 4.62年 　 6 资本金利润率 107.21% 　 7 资本金净利润率 80.40%