嘉兴建筑总部大厦定位报告.docx

建筑总部大厦定位报告 一、嘉兴写字楼市场的发展现状 1、近年办公楼的投资情况 写字楼历年完成投资图 40000 35000 133.7 33827 30365 元） 30000 25000 82.9 金额（万 20000 16775 15000 19108 47.1 10000 5000 10448 37 0 -10.2 -12.2 2000 2001 2003 2004 2005 2002 年份 完成投资（万元）  160 140 120 100 80 % 增长率 60 40 20 0 -20 从上述图表可以看出，2000 年至 2005 年的六年间，在完成投资上除 2002 年和 2005 年出现下降下，其它年份均保持了 30%以 1 上的高速增长。从办公楼的投资周期来看，从购置土地到办公楼项目的竣工至少需要 3-5 年时间，所以办公楼市场投资表现普遍存在 滞后的现象，一个时期的投资表现通常是上一个周期的延续。嘉兴办公楼投资在“十·一五”的第一年达到阶段性的高点后 2002 年 呈现回落，主要原因在于 2002 年这一年嘉兴房地产市场开始启动，住宅市场迅速升温，住宅楼成为投资的主导产品，开发商更倾向 对住宅的投资，相对减弱了对写字楼的开发建设，因此该年度整个房产市场较活跃，但写字楼却有所冷淡；而 2005 年完成投资额出 现较大幅度下降跟国家对地产领域的宏观调控有关，该年国家陆续出台相关政策，重点控制地产投资，嘉兴不可避免的受到波及。因 此总体来看，嘉兴写字楼投资呈现明显的上扬趋势。 2 、近几年办公楼施工建设情 况 2 施工面积变化趋势图 施工面积（㎡）  500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0  2000 2001 2002 2003 2004 2005 200 154.3 150 418097 440264 100 % 108.1 增长率 50 8.6 231920 200906 167798 19.7 5.3 0 91191 -27.6 -50 2000 2001 2002 2003 2004 2005 年份 从上图可以看出，反映供应量先行指标的施工面积，在 2001 年和 2004 年的两个年份年增长率超过 100%，原因是 2000 年和 2003 年的市场需求强劲，在市场引力的作用下，2001 年和 2004 这两年的新开工面积大幅增加；而 2002 年和 2003 年两年嘉兴房地产的一个典型特征是住宅需求市场急剧火爆，投资需求和投机需求同时释放；而 2001 年表现强劲的办公楼市场进入 2002 年后一度出现萎缩，在这种情况下，房地产开发商重点倾向于住宅产品，明显延缓了办公楼的推出节奏。随着需求市场的回温，2004 年办公楼施工面积急速反弹，2005 年嘉兴办公楼市场开发开始进入平稳发展期。 3 3、近几年写字楼市场的供求情况 年份 2001 2002 2003 2004 2005 竣工面积 120490 55655 47278 46082 89299 销售面积（㎡） 25394 1515 20254 26401 157030 空置面积（㎡） 15605 ㎡ 11670 15035 21912 13356 从上面的图表可以看出，2001 年至 2005 年嘉兴写字楼空置率一直控制在一个较低的水平，一方面是由于市场的供应量相 对有限，另一方面也说明市场需求稳定上升；2005 年竣工面积急剧膨胀，而空置面积相对 04 年有不小幅度减少，一个重要原 因是租赁市场的潜能开始显现，据统计嘉兴 2004 写字楼租赁价格上涨超过 30%，大量社会资金流向写字楼领域，致使写字楼 投资市场异常活跃，这说明嘉兴写字楼市场已被激活，强劲的走势显示了市场对写字楼的认可度和接受度明显增强，同时也是 嘉兴写字楼市场开始走向成熟的反映。 4 4、近年嘉兴写字楼销售价格变动情况 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 销售均价 3217 1644 2551 3210 2868 5496 从上表可以看出，2001 年嘉兴办公楼的价格指数达到较高点，2002 年跌至最低点，而 2003 年又开始回升。从近几年办公楼的价格涨跌幅度走势来看，并没有形成像住宅那样持续上扬的走势，这种情况的出现由当时市场决定的，从销售面积来看 2001 年写字楼为 2.54 万方，而 2002 年只有 0.15 万方，交易量的下滑自然会促使销售价格的下跌，但值得注意的是 0.15 万方的成交量也并不足以反映当时写字楼的真实价位情况；在 2005 年之前写字楼市场价格一直维持