交付标准建议.docx

交付标准建议 1 消费者调查结果 住宅微观需求调研问卷——交付标准要求 无装修 统一精装修 35% 32% 厨卫装修 菜单式装修 8% 25%  2 目前市场情况 况 项目名称 装修情况 云厦·连园 毛坯 中兴和园 毛坯 水晶城二期 毛坯 风景蝶院 毛坯 江南文苑 毛坯 彩虹豪庭 精装 东方郡 毛坯 调查问卷显示，35% 的受访者表示希望购买毛坯房，而剩余65% 的受访者表示未来可以得得到到不不同同标标准准装装修修的的 服务。 而从目前市场上正在销售的项目情况来看，绝大部分都是毛坯交房，只有少数几个做精装装修修处处理理。。 159 交付标准建议 问卷的结果显示受访者较倾向于带装 修的交房标准 目前滨江精装住宅的产品也相对较少，精装修交付可以形成一定的差异 化 对于部分投资用于出租的客群而言，装修交付也具有一定的吸引力  由于本项目的SOHO产品均是装修交 付，因而从购房客源而言，两者之间可能会出现一定的冲突 其它品牌开发商如绿城、中海等项目预计将在今年年底至明年年初开盘，届时其做精装修的产品可能性也不小，这样在本项目入市时，可能会造成一定的客户分流。 通过如上分析，再结合对本项目的分析，我们认为项目的住宅产品可以有部分产品做成带带装装修修。。具具体体将将取取决于和开发时序和推盘节奏的匹配情况。 160 车位配比建议 1 消费者调查结果 住宅微观需求调研问卷——车位需求情况 需要2个车位 需要3个车位 不需要车位 9% 1% 36% 需要1个车位 54%  2 目前市场情况 况 项目名称 车位配比 云厦·连园 1:0.6 中兴和园 1:0.8 水晶城二期 1:1 风景蝶院 1:0.4 江南文苑 1:0.7 中海·钱塘山水 1:0.8 彩虹豪庭 1:1.5 东方郡 1:0.6 通过消费者调查问卷的结果，64% 的受访者表示需要车位。而按照加权计算的话，可计算算得得到到车车位位配配比比是是 1:0.75。 而目前市场的情况来看，车位配比在0.4至1. 5的均有。 结合本项目的定位，建议可以直接采用消费者调查问卷中所得到的配比1:0.75。 161 六、商务公寓开发建议 162 1. 商务公寓目标客户及市场定位 2. 商务公寓体量建议 3. 商务公寓售价预测 4. 商务公寓入市时间建议 5. 商务公寓设计建议 163 163 商务公寓产品定位思路（IE模型） 内部分析 外部分析 因素一：所在区位 对本项目的区位特征进行分析（区位、周边环境、周边重大项目），判断本项目适宜的产品类型 因素二：中粮愿景 开发商对产品的期望与愿景 因素三：盈利能力 分析不同细分产品的盈利能力，判断本项目适宜的产品类型  因素四：商务公寓市场供应 根据历史供应和未来供应趋势，判断本项目适宜的产品类型 因素五：商务公寓市场需求 根据市场需求特征需求结构判断本项目适宜的产品类型 因素六：项目周边竞争性项目 判断本项目的竞争性项目有哪些，分析竞争性项目的特征，判断本项目适宜的产品类型 从以上各个角度节能判断出本项目的适宜产品类型，这些适宜产品类型是不同的， 综合分析这些结论，最终确定本项目的产品定位 164 164 商务公寓产品定位——综合内部及外部因素 因素四： 因素三： 居住用途的商务公寓在杭州 居住用途的商务公寓资金回 滨江整体商务公寓市场份额 流较快。 占到60％以上，是整个商务 公寓市场的主流。 因素二： 满足开发商在整体项 目品质上的诉求。 … 因素一： 区位: 所在区位对居住用 北临滨江CBD，南靠高科技工业区。 途的商住公寓有较 临江南大道，近地铁线。 高的需求。 周边状况: 写字楼供给充沛，以500强企业、浙 江省国资和民资总部为主。  因素五： 市场上投资者和使用者对居住用途的商务公寓具有较大的需求。 因素六： 目前项目周边竞争性项目以居住用途商务公寓为主。 165 165 商务公寓产品定位——综合内部及外部因素 因素四： 因素三： 居住用途的商务公寓在杭州 居住用途的商务公寓资金回 滨江整体商务公寓市场份额 流较快。 占到60％以上，是整个商务 公寓市场的主流。 因素二： 满足开发商在整体 项目品质上的诉求 … 因素一： 所在区位对居住用途的商住公寓有较高的需求。  整体定位: 高品质居住用途商务公寓。 同办公用商务公寓相比，精装修居住用商务公寓不易产生混杂人流，更能提升项目整体品质与形象。  因素五： 市场上投资者和使用者对居住用途的商务公寓具有较大 的需求。 因素六： 目前项目周边竞争性项目以居住用途商务公寓为主。 166 166 商务公寓产品定位——综合内部及外部因素 因素三： 居住用途的商务公寓资 金回流较快。 因素二： 满足开发商在整体项 目品质上的诉求 …  因素四： 居住用途的商务公寓