南坊金猴项目定位深化报告.docx

南坊金猴项目定位深化报告 深化沟通稿 2010年9月 前期报告内容回顾 ▓ 项目面临的困局 1、新区市场竞争激烈，项目面临两面夹击（高端楼盘澜泊湾，刚需楼盘恒大项目及沂龙湾）； 2、地块无景观资源优势，且取地成本较高，决定本案不可能走低价路线； ▓前期报告达成的共识 1、细分市场，锁定城市中产阶级首次置业/改善客户群体，分流市场中高端客户； 2、打造项目自身“软实力”，定位临沂首席知性社区；以“产品+服务”取胜市场； 3、项目开发走“高端形象、高品质产品”路线，重新定义南坊高品质住宅标准； 报告框架结构 核心问题 地块价值提纯 物业发展方向深化 客群定位细分 产品差异化策略 价格策略  写字楼产品研判 小户型产品研判 商业发展策略 项目定位细化 整体规划 建筑风格 园林景观 户型创新 社区配套 物业管理及智能化 本次报告需解决的核心问题 13 挖掘地块价值，提炼项目核心价值点 23 深入市场研究的基础上，制定项目物业发展方向 33 在客户定位上，精准锁定本案目标客户群体 43 如何打造软实力差异化产品 以上问题解决的前提，紧紧围绕两大目标： 确保产品定位符合市场要求保证项目开发安全稳定性 进而实现形象价值———— 金猴开发企业品牌及项目形象在临沂市市场场树树立立 项目自身的开发战略要求我们做什么？ 策略1 占占领领范范围围最最广广的的客客 群群，，打打造造多多样样化化产产品品 如何准确定位项目， 实现稳妥开发？ 策略2 占占领领最最大大的的细细分分市市 场场，，打打造造市市场场主主流流产产品品 基于项目30万体量，属南坊市场中档规模楼盘，应既要打造产品丰富性又要细分市场，以期实现项目稳妥开发，最大化减少开发风险。 项目自身的开发战略要求我们做什么？ 如何实现品牌知名度？  策略1 打打造造品品质质产产品品，，在在 区区域域产产品品中中脱脱颖颖而而出出 策略2 通通过过热热销销提提高高项项目目 关关注注度度 报告框架结构 核心问题 地块价值提纯 物业发展方向深化 客群定位细分 产品差异化策略 价格策略  写字楼产品研判 小户型产品研判 商业发展策略 项目定位细化 整体规划 建筑风格 园林景观 户型创新 社区配套 物业管理及智能化 地块资源评析 项目地块资源价值评析 关键词： 基础设施及城市生活服务配套正逐步完善中，目前相对不理想； 自然景观优势不明显；  1、基础设施条件 ● 城市基础设施条件有待加强，交通与路网系统已基本形成，教育设施较成熟； 2、自然景观 ● 项目地块平整，但周边无自然景观优势，南坊新区沂河景观价值无法直接利用； 3、城市生活服务配套 ● 项目周边分布零星沿街商业，可满足社区基本生活需求； ● 颐高上海街大型商业配套，目前实际可利用度较弱； ● 距离兰山老城区生活半径过远，且项目周边整体配套的综合品质不佳。 ● 周边日常的休闲、运动设施及场所缺乏； ● 医疗配套、银行等市政基本生活配套较缺乏； 地块资源评析 项目地块资源价值评析 关键词： 交通便利，区域认可度较高； 项目片区成熟度不断提升  4、区域整体面貌及市场认知 ● 新区城市发展较快，市政单位入驻办公，片区成熟度不断提升； ● 地块距市政中心及祊河景观资源带较远，地块整体价值偏低； ● 区域市场楼盘供应较多，客户已逐渐认同该区域； 5、交通环境 ● 沂蒙路与三和二街，加强了本区域与主城区的通达性、方便性，提升了基地与老城区在紧密度上的心理感觉，完善的交通成为项目未来发展的一大亮点； ● K10路公交贯穿项目周边，带动项目发展； 6、居住环境 ●周边无污染企业，为居住区及政府办公区域，片区整体居住氛围较佳； ●沂蒙路主干道交通便利的同时，也会对项目沿路住宅带来噪音影响； SWOT分析 深入SWOT分析，挖掘项目核心价值点 优势（S）优势（S） 1、处南坊新区配套相对成熟区域，学校、社区底商等；2、交通路网完善，出行便利，拉近同兰山老城区联系紧密；3、开发商的品牌实力和开阳名居的成功开发奠定基础；4、地块平整，规模较大，有利于规划；5、新城区的住宅开发已经逐渐形成规模，居住氛围逐渐形成；6、北城是城市发展方向，地块开发迎合城市发展大势； 机会（O）机会（O） 1、南坊新区城市不断发展，客户认知度越来越高; 2、颐高上海街商业区投入使用，将解决本案配套缺乏的难题; 3、城市市政生活配套正逐步完善，区域居住氛围将更加成熟；4、新城区的发展带来大量企业的进驻，形成潜在的消费群； 5、开阳名居项目开发与本项目具有连续性，具有市场品牌及客户资源；  劣势（W）劣势（W） 1、项目拿地成本很高； 2、项目周边缺少景观资源； 3、新城区的基础配套比较匮乏，该现状会长期存在，会影响客户购买热情； 4、新城区人口密度太低，且在短期内不会有本质改变；