2014新承邦集团团结镇地块前期定位报告.pptx

;;;本案;郫县团结土地经济指标及红线区域;郫县团结地块，医疗配套欠缺，商业配套不完善，市场相对落后。;; 规划中的西部新城包含温江、郫县、高新西区以及双流、金牛区、青羊区、武侯区的一部分。按照要将西部新城打造成为“多点”式“网络化”田园健康、高端创意和休闲宜居之城的总目标，西部新城将形成独具特色的网络化、组团式城市发展模式，形成以次区域中心、次区域节点和次区域中心社区的三级空间结构布局。　　按照总体规划，西部新城将由温江（柳城）组团、郫县（郫筒、团结等）组团两个组团与两条各具特色的旅游产业带和三个次区域中心构成。; 在《郫县城乡商业网点规划》中，商业网点总体规划布局体系分为五个层次：县级商业中心、社区商业、特色街商业、乡镇商业、农村商业。; 一主：即位于县城中心区的主商业中心。??? 两重：即位于安德镇和友爱镇的两个重点镇商业中心。??? 四点：即位于三道堰镇、唐昌镇、团结镇、安靖镇的四个特色镇商业中心。?? ?两带：即天府蜀源文化旅游商业带和沙西线生态休闲旅游商业带。;;项目开发目标;;R2;;区域市场分析住宅市场格局;团结镇住宅分析;郫县土地市场，成交量主要集中在新城区板块，老城区、红光板块和犀浦板块成交土地相对偏少，未来区域供应热点将是新城区。;郫县目前已形成郫筒、红光、安靖、高新西区和犀浦 五大板块发展格局;20;板块;2013年6月-2014年1月区域内重点项目面积段供销情况;项目;郫筒区域个案分析 华侨凤凰国际城;基础数据;华侨.凤凰国际城 ——近期主推9号楼，4月17日取得预售，约433套，目前去化87%。;老城区 华侨凤凰国际城（2013年6月至2014年1月面积段销售走势）;华侨凤凰国际城G1户型 2室2厅1卫1厨 97.87㎡;通过邻里关系的主题，相关的媒体活动，来起势，通过电视等专题片进行宣传，前期取得较好的影响力。 ——是本土开发商成功建立企业品牌及销售旺销的典范。;华侨凤凰.国际城 营销动作;犀浦区域个案分析 蓝光幸福满庭;蓝光幸福满庭 ——较大体量的商业配套支撑了整体住宅的销售。;蓝光幸福满庭——供销分析 2013年3月份正式开盘，目前共推出1872套，已销售1454套，销售率已接近80%，项目月均销售量约为485套，其销售成绩成为城西标杆。;蓝光幸福满庭——面积分析 由于项目户型面积赠送率较高，产品备案面积段偏小，主要去化面积段为90平米以下户型，各面积段去化率较高。;特点：建筑面积：55㎡ 赠送面积：14㎡ 赠 送 率：25%;幸福满庭，主要针对刚需客户，广告调性较为活泼。 广告诉求：“55万起3房2卫”、“地铁2号线”、“首付20余万起”、“47平米2房，53-80平米3房”。;价格;红光区域个案分析 中铁·西郡英华;西郡英华格拉斯组团 ——低密高层的公园水岸生活;西郡英华格拉斯组团——70-90平米户型为热销户型 产品供应面积主要为70-90平米，占比达61%，其次为90-110平米，占比为35%。 各面积段去化率最高位70-90平米户型，去化达90.65%； 其次为90-110平米户型，去化率为67.68%； 110平米以上户型去化率较低，去化率为24.44%。;西郡英华格拉斯组团 ——户型赠送率约在18%，赠送部分实用性较好。;西郡英华格拉斯组团—推广主要诉求以价格作为主要诉求，低单价、低总价;;区域市场分析商业市场格局;团结镇商业分析; 针对郫县团结镇主干道（学院街）、支道（千禧街、仁和街）的商业业态、租金、经营状况进行走访调查。; 此次走访调查范围为学院街、千禧街、仁和街。此次调查商家数共计869家，其中仁和街207家、千禧街365家、学院街297家；业态共计70余种;租金情况：;租金情况：;租金情况：;租金情况：;租金情况：;租金均价：;综上所述 我们基本可以对地块所在的地段有如下认识： 1、区域内现在阶段主要存在三大主流消费群体： 由成都理工大学广播影视学院、四川师范大学成都学院、四川科技职业学院、五月花计算机专修学院的大学生所组成的中高端消费群体（其中成都理工大学广播影视学院的学生可划分为高端消费群体）。 由当地居民及周边村社居民组成的中低端消费群体。 以团结石材城石材商人为主，组成的高端消费群体。 ;我项目消费客群预判： ;2、目前学院街区域属团结镇商业的核心地段，商业竞争十分激励。 3、团结镇商业市场几乎被学院街影视学院门小区域内的商家所垄断。 4、区域内，商品单价受恶性竞争影响，价格普遍低于正常市场价格。 5、区域内无大型商业综合体，高端业态未能在区域内得到体现如：酒店式公寓、中餐、量贩式KTV、茶坊等。 6、区域内缺乏对校园门前商业的综合管理，导致摊位随意摆放同质