2011年苏州乐园欧洲城策划规划概念性提案（79页）.ppt

特色旅游接待功能区 目的性商业，小型mini会所，日韩式居酒屋，形成一个中小范畴的以娱乐放松为目的性的、融合东亚东南亚街巷里弄特色情景消费的商业聚集地，解决区域腹地商业业态挖掘的难题 经营模式以招商、联营为主 日式贩卖车 城市接待功能聚集区 情景酒店（主题方向待定，以后续策划及合作推进而定），休闲类商业，书场、休闲养生馆等 经营方式以酒店自营或委托管理，其他招商与联营 爱情公寓酒店 苏式养生堂 旅游配套接待功能区 中式文化餐厅、唐记广德酒楼 经营方式以招商为主，联营自营为辅考虑 唐记广德酒楼 苏味中餐厅 旅游配套接待功能区 异域特色美食、苏式地域小吃、非遗主题旅游纪念品 经营模式主要为为招商、联营、保底抽佣等 旅游配套接待功能区 养生休闲SPA、茶馆、生活配套、特色文化旅游纪念类、非遗工艺习作（经营模式：招商、联营） 非遗-明式家具体验茶馆 江南昆曲主题茶艺馆 旅游配套接待功能区 露天野餐、特色烧烤、日式花车、快速消费品 充分利用广场的集聚效应，将室外商业以规整原则布置在核心广场处，将其作为商业的中枢地带，以更具特色和异域文化的诸如日式量贩车、酒保、拉美室外烧烤等布置于广场中。 同时将广场周边商业待客区外延，与广场中心的室外商业形成呼应，实现室外商业室内化/室内商业室外化的消费情景，诸如将欧式的西餐厅、咖啡馆等室外消费场地。 另保留广场中心地段的活动场地，为后期夜游巡演、游园活动或不定期场景活动留下腹地。 露天日式居酒屋 日式贩卖车 亚洲美食/户外烧烤 其他广场 以花车、风情推车类快餐 + 特型景观小品 商业定位及规划布局 Business Planning 苏州乐园商业规划布局 广场+街区=完美的商业规划 无论项目的商业物业在外观上如何变化，立面上如何造型，空间形态上如何组合，广场+街区的基本规划思想是不变的。 商业定位及规划布局 Business Planning 苏州乐园商业规划布局 广场+街区=完美的商业规划 无论项目的商业物业在外观上如何变化，立面上如何造型，空间形态上如何组合，广场+街区的基本规划思想是不变的。 广场是聚集消费者的重要手段 街区能够营造足够的商业氛围 广场不但可以给消费者提供休憩和观赏的空间，而且可以通过在广场举办丰富多彩的表演活动，吸引消费者的主动参与，使人们乐于在此逗留时间，刺激人们的消费行为，提高商业物业的购买力。在广场上种植花、草，布置小桥、流水、廊道、坐椅等，最大限度地为消费者提供一个休憩、观赏和交流的空间，其最终目的就是要让消费者在此停留尽可能长的时间，刺激消费者的购物行为。 街区式商业是一种传统的商业布局方式，虽然它集客的功能弱，但由于街区尺度小，消费者在购物行进的过程中能够制造良好的商业气氛，是营造商业氛围的重要手段。 商业定位及规划布局 Business Planning 现代商业街区管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业街区，会逐渐从“商业管理蜕变成“物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 “统一招商管理是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。 经过经营定位、经营品项、服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后购物中心就可开始统一招商了。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标的关键工作。 “统一招商管理的十项基本原则，希望能对商业街区的招商管理工作有所帮助。 统一 营销 统一服 务监督 统一 物管 统一招 商管理 苏州乐园商业招商策略 商业定位及规划布局 Business Planning 第一基本原则：要维护商业街区的产业经营黄金比例。 大多数业内人士都比较认同零售餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于商业街区，招商要注意维护和管理好这个经营比例（当然不是绝对的）。 第二基本原则：要维护商业街区的统一主题形象和统一品牌形象 购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩,商业街区必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 第三基本原则商业街区的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补 简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货超市因为经营