2014年深圳欢乐海岸调研报告.ppt

策划管理部 2017年11月 欢乐海岸调研报告 项目鸟瞰图 项目简介 项目区位 项目区位 南邻滨海大道与深圳湾15公里滨海长廊和红树林保护区隔路相望 北接华侨城锦绣中华、民俗村、世界之窗三大主题公园群 东临深圳公交总站及城市及滨海疗养院，辐射福田、南山的金融、政务、文化、居住圈 西靠总部基地，红树湾滨海高档住宅区，衔接前海中心区。 城市客厅 项目定位 规划理念 以海洋文化为主题，以生态环保为理念，开创性地将主题商业与生态旅游、休闲娱乐、文化创意融为一体，创新都市滨海生活体验。 创意文化、商业、娱乐体验中心 旅游集散地及信息传播中心 项目概况： 项目总占地125万㎡，其中：北侧湿地保护区占地69万㎡ 南侧都市文化娱乐区占地56万㎡，建筑面积约30万㎡。 欢乐海岸物业规划分两期建设：一期为城市旅游观光、餐饮休闲主题街区，2011年8月开业。二期为欢乐海岸购物中心、SPA主题酒店、万豪行政公寓等。 二期 一期 项目有四个主题分区，分为节庆活动主题区、水上娱乐主题区、时代娱乐主题区、家庭儿童欢乐主题，满足全客层消费，围绕滨海特色打造欢乐主题。 北区 东区 北区：购物中心 主力商家： 麦噜小镇（已开业） BHG超市（华联）意向 东区：特色街区 主力商家： 蓝汐精品酒店 中影IMAX国际影城 餐饮 业种 酒吧/会所 业种 主力店 业种 配套业态 业种 华苑1号—筵 潮菜 Uklub 葡萄酒吧 中影国际影城 影院 海洋奇梦馆 科普 KYOKU铁板烧 日式铁板、烧烤 O seven VIP club 多功能酒吧 麦噜小镇 儿童职业体验 水秀剧场 演出 老房子 川菜 CJW PUB 音乐酒吧 柏悦汇　 KTV　 　 　 蓝玛赫 时尚复合餐饮 JUICY-JUICY 私人会所 　 　 　 　 四季耗吧 海味料理 品味.品味烟斗雪茄吧 烟酒吧 　 　 　 　 LADY 7 cafe 女性主题餐饮 老鹰吧 音乐吧 　 　 　 　 俏江南会所 川菜 苏荷 音乐吧 　 　 　 　 本家韩国料理 韩国料理 泷爱酒吧 音乐吧 　 　 　 　 上本台湾涮涮锅 火锅 DEMON魔王酒吧 音乐吧 　 　 　 　 上海小南国 杭帮菜 　 　 　 　 　 　 鑫泰泰国料理 泰国菜 　 　 　 　 　 　 西贝 西北菜 　 　 　 　 　 　 永和大王 中式快餐 　 　 　 　 　 　 紫苑茶馆 茶艺 　 　 　 　 　 　 和茗轩 潮菜 　 　 　 　 　 　 艾嘉路意大利餐厅 意大利餐 　 　 　 　 　 　 家宴 复合餐饮 COSTA 连锁咖啡 麦当劳 连锁快餐 　 　 　 　 东区现有商家一览表 东区业态面积分布表 业态 建筑面积（㎡） 面积占比（%） 商家数量 零售 4706 7 —— 餐饮（含酒吧） 34046 54 餐饮19家，酒吧9家 娱乐休闲 21176 33 影院1家（10个厅） 创展中心 4000 6 1家 合计 63928 100 商家经营情况 租金水平 200+元/平方米/月，不含管理费 营业额 大部分商家月营业额约50-100万，其中仅西贝经营状况较好，月营业额可达200万 经营情况 餐饮商家经营情况一般；酒吧经营惨淡，已有至少一家酒吧关门 商家经营面积 西贝：500~600㎡，和茗轩：1200㎡，中影国际影城：1.1万㎡ 餐饮：老房子 娱乐：中影国际影城 餐饮：西贝西北菜 葡萄酒吧：Uklub 餐饮：台湾涮涮锅 配套：蓝汐精品酒店 南区购物中心目前已进驻品牌：麦噜小镇儿童职业体验乐园（约2500㎡） 标注为业态示意的意向品牌，目前现场仍在装修，部分物业已有损坏，购物中心无开业时间表 购物中心北面与白石路有约2米的高差，为奢侈品店预留私密空间，不利于人流通过 业态上东区轻、北区重，两大组团过渡中未考虑通过人流贡献型业态进行人流集散。整体过渡突兀。 北区业态选择中过于精致高档，形成圈子消费氛围，文化问道极重反而导致酒吧、餐饮主题过于小众。消费客单价高，但客流量低。 对本项目的借鉴在于，商户选择上仍应以大众文化作为主导，个别形象位置上允许小众主题餐饮、酒吧树立高端形象。避免形成圈子消费，不利于租金增长。 北区 东区 沿湖形成景观半径，业态形成”由谷入洞”，商业密度逐渐提升。 缺憾是过于强调连廊桥梁，动线忽然缩窄，给休憩者愕然而止的感觉，由东到南的主动线连接不畅，此处本可考虑垮水、无高差的大平台进行主动线连接。 商业部分动线 项目内的建筑风格时尚大气，IMAX影城和OCT造型夸张，深圳旅游信息中心风格独特。此外，酒吧和餐饮的外立面均体现了现代感。在设计元素上，无论是广场喷泉的设计，还是酒吧餐饮的水景，均体现了“海岸”主题。 小品—巨型蘑菇 广场喷泉 深圳旅游信息中心 深圳旅游信息中心 建筑设计 OCT创意园 水景大舞台 水榭食街