2016.12.5大鹏新区集体用地开发和城市更新项目评估备案技术指引.DOCX

第四篇-城市更新各区规定 （二）股份公司集体资产管理 大鹏新区集体用地开发和城市更新评估技术指引(2016年版） 第一部分 总则 一、为规范大鹏新区股份合作公司集体用地开发和交易项目评估技术工作，根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔2011〕198号）、《大鹏新区股份合作公司集体资产管理办法》（深鹏发财［2014］214号）等有关规定，结合新区实际，制定本技术指引。 二、本技术指引适用于大鹏新区范围内集体用地自主开发建设、集体用地合作开发、集体用地参与城市更新、集体用地使用权或项目公司股权转让等集体用地开发和交易项目评估。 三、本技术指引根据国家有关法律、法规及评估行业规范（准则、规程）的要求，结合深圳及新区实际情况制定形成。 四、本技术指引适用于大鹏新区城市化进程中由原行政村、自然村两级集体经济组织改制组建的股份合作公司及其下属分公司、子公司、项目公司、控股公司、多个社区联合设立的公司，以及其他尚未改制的原农村集体经济组织，以下统称“股份合作公司”。 第二部分 评估备案流程 一、股份合作公司应委托大鹏新区土地房地产评估预选供应商库和大鹏新区资产评估预选供应商库的市场评估机构，对其集体用地开发和交易项目进行专业咨询和评估并出具书面报告。 二、股份合作公司将拟备案的项目评估报告报送办事处集体资产管理部门进行审查，办事处集体资产管理部门应委托新区公共资源交易中心评估机构库中的市场评估机构对报送的项目评估报告进行评估复核。 三、若项目评估报告和复核评估报告结果相差15%（含15%），则项目评估报告结果有效;若项目评估报告和符合评估报告结果超出15%（不含15%）,则由办事处集体资产管理部门组织“集体资产评估技术委员会”对评估报告及复核意见书进行审核，报告审核结果须经集体资产评估技术委员会成员签字确认。 审核认为评估报告需要作出修改的，原则上原评估机构应在3个工作日内修改完成，需要重大修改的，应在10个工作日内完成。修改后估价结果有调整的，递交报告时需书面说明结果变动理由；估价机构认为不需要修改的，需书面说明理由。 四、区集体资产管理部门履行监督检查职能，对评估报告实行不定期检查制，切实保障股份合作公司及股东的合法权益。 第三部分 报告主要技术要点 集体用地自主开发建设类项目报告 一、报告主要内容 集体用地自主开发建设类项目，报告包括且不限于： 1.开发前集体土地价值评估报告，是指自主开发前集体用地在法定条件（法定图则、建设用地规划许可证）下的熟地价值，再扣减拆迁成本、应补地价等相关费用后，于估价期日的土地使用权市场价值评估报告。 2.项目开发投资可行性研究报告，主要内容应包括：项目开发投资政策和市场环境分析、项目分析与评价、市场和价格定位研究、成本分析和财务评价、不确定性分析、社会效益分析等方面，综合分析研究集体用地自主开发投资经济行为所获得的经济效益、社会效益和其它效益。 二、主要评估依据 1.《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）； 2.《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》。 三、有关技术要点 1、项目成本 （1）土地取得成本，包括拆迁成本、应补地价以及办理《房地产证》应缴纳的税费等。其中应补地价按深圳市相关地价政策进行模拟推算。 （2）前期工程费用、专业费用，主要包括进行工程水文、地质勘查和红线坐标测量、定点、埋设桩点等和土地开发工程、建筑安装工程及区内配套工程设计等发生的各项费用，也包括按设计需要挖、填土石方工程费、场地平整费，宗地内平整、通路、通水、通电、排污等工程费用。根据深圳市同类工程项目报价和深圳市政府相关部门公告相关指数，结合开发项目实际情况估算。 （3）建筑安装工程费，包括土方工程、桩基工程、地下室工程、主体工程、水电消防工程等，也包括电梯、通讯、智能系统工程等安装工程。平均建筑安装工程成本取值范围，参考附表一所示。 （4）不可预见费，分为土地取得成本、建安工程费的不可预见费。 （5）物业专项维修资金，根据《深圳市人民政府关于印发深圳市物业专项维修资金管理规定的通知》（深府〔2010〕121号）估算。 （6）管理费用，指房地产开发商为组织和管理项目开发经营活动所必要的费用，包括项目开发单位的人员工资及福利费、办公费等。根据深圳市同类开发项目的调查，管理费用一般为建设工程费之和的3%。 （7）财务费用，是指项目开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如建设期间发生的利息净支出、金融机构手续费等），其中自有资金不低于总投资额