燕翅山片区调查总结.docVIP

燕翅山片区调查总结 花絮：2008年4月初，我在公司的安排下，对济南燕翅山片区的房地产市场进行了走访调查。通过对该片区部分楼盘的实地察看和对部分楼盘售楼处的走访了解。 调查区域：燕翅山片区 调查范围：南起南部山区，西至二环东路，北到经十路，东接奥体中心。 调查项目： 正大·城市花园 名士豪庭 黄金·99 山水庭院 银座花园 荷兰庄园 红山圣都 东山墅 学府蓝山 军安·和平山庄 【各项目基本情况及浅析】 虽然本片区有多个在售或已售项目，但是各项目又有其不同的特点和不同的类型。根据市场的类型，可将本片区分为（类）别墅或花园洋房项目、高档住宅项目、中高档住宅项目、普通住宅项目、村改或集资房。 一、各类型项目概况及浅析 1. （类）别墅或花园洋房项目 如：东山墅、原山9号、昌明·伴山苑/望山苑、鲁班·紫麟阁、龙景苑 1）东山墅 项目总占地面积210亩，总开发建筑面积13万平米，是由济南合稼置业投资开发，合富辉煌全程销售代理。项目设计为退台式设计，每地块高差为3米。项目宣传主题为“中式住宅”。 项目设计为“电梯多层，花园洋房”。其容积率不足1，达到别墅的设计标准。 项目一期共开发8栋，每栋都配有电梯，总建筑面积为73116.24平米，均为多层设计（其中两栋4层多层，六栋6层多层，一期累计开发：208户。其内部结构设计新颖独特。两栋四层的多层，内部结构设计是一、二层为一户，复式结构，面积为280平米（五室两厅两卫）。三、四层为一户，也是一梯两户，三、四层位一户，复式结构，面积为260~300平米（五室两厅两卫），两栋共计16套。价格为起价：6600元/平米，均价：6900元/平米。一层小院是免费赠送的（实际价格已累加进总房款里了）。 六栋六层多层，设计结构为一、二层为复式，面积在240~280平米（五室两厅两卫），五、六层也为复式，面积在160~286平米（五室两厅两卫），三、四层为平层，面积在120~136平米（两室两厅）和168~188平米（四室两厅两位），每栋四个单元，共计：192套。平层均价：6600元/平米。 2）原山9号 项目总占地面积55亩，总开发建筑面积3.5万平米，项目有联排别墅、叠拼别墅、独栋别墅，面积在185~260平米（五室两厅两卫）及600平米（七室三厅三卫）。 3)鲁班·紫麟阁 本项目占地46亩，总建筑面积30403平米由德州鲁班房地产公司投资开发，项目内部有7东六层的多层，共计210户。小区为带电梯多层，花园洋房。项目于2007年9月开工建设，计划于2008年12月竣工，但现场实际仍在施工，个人推测，可能是受金融危机，市场疲软等因素影响，资金吃紧，从而导致项目施工进度延迟，至今仍未完工。 4）昌明·伴山苑/望山苑 A.伴山苑 项目总建筑面积为1.5万平米，由6栋6层多层组成，共计144户。项目层高为2.9米，户型面积为126~156平米（三室两厅两卫），目前项目均已封顶，已是尾盘。然，在走访该项目时，在其楼体外面可以清晰的看到一竖挂条幅：昌明·伴山苑 电梯多层 花园洋房 仅典藏10套 TEL从此条幅可以推测，项目虽然开盘较早，但销售不力，以致现在仍未清盘。此外，个人认为，条幅广告虽只是说仅典藏10套，而实际剩余房源可能会在20余套。 B.望山苑 该项目尚未开盘，属于新开的增量房。项目与伴山居比邻，总占地面积34亩，总开发建筑面积为2.7万平米，共14栋6层的多层组成，共计206户。户型面积为116平米（二室两厅一卫）、130~167平米（三室两厅两卫）、188平米（四室两厅两位）。项目为开盘，价格尚不确定。 5）龙景苑·南区 项目为总占地面积74亩，总开发建筑面积3.6万平米，共14栋。其中，别墅三栋（两排叠拼别墅）、多层（4层标准层+1层阁楼）11栋，共计约：276户。户型面积为131~176平米（三室两厅两卫）、112~120平米（两室两厅两卫）、159~188平米（四室两厅两卫），本项目为山东省委宿舍，目前小区内住户很少，项目的空置率很高，估计能达到65%。个人推测，可能是单位分房或作投资用的居多。据看门老大爷估计说价格为6200元/平米以上。 2.高档住宅项目 1）名士豪庭 该项目在济南属于高端项目，是由香港南益集团在济南的经典之作。项目总占地面积500亩，总开发建筑面积100万平米，分期滚动开发，所开发的住宅产品为隶属豪宅之列。因为，项目无论是在前期的规划设计，项目的楼梯外观，还是户型的配比、售楼处的包装都可体现出项目的“豪”气，与项目命名吻合一致。现在项目已开发到二期，一期业主已于2008年入住。不可否认，开发商来自房地产业起步较早的香港，无论在规划设计、产品类型、项目包装、项目经营管理、销售管理、物业管理等方面均体现出其成熟的经验。所以，项目在操作时较其他项目略高一筹。现在