历山路片区调查总结.docVIP

历山路片区调查总结 调查时间： 2009年5月5日——2009年5月8日 调查范围： 东至二环东路，南起南部山区，西到历山路，北至北外环 调查项目： 燕山樱园 汇丽华城 中建文化城 诚基万豪中心 书香苑 文华园 东舍坊片区 普利商务大厦 正大时代广场 中国盒子 舜怡佳园 东兴领域 水晶公寓 东方·润丰购物广场 泉景·恒展商务大厦 东北老村片区 冠华居住组团 时代新城 华福国际 泉景·恒展商务大厦 区域概况 区域位于济南主城区东部区域，大部属于历下区和历城区。区域内交通线路四通八达，有济南市南北方向主干道历山路和二环东路，东西方向主干道经十路、北园大街、北外环。另外，片区内南北方向还有济南市区主要交通要道山大路、燕子山路、闵子骞路、山师东路、历山东路等，东西方向有济南市区主要交通要道和平路、花园路、山大南路、山大北路等。区域内城市配套十分成熟，集聚了济南市以及山东省主要行政事业单位，比如省国土测绘院、省科院、省环保所、省烟草公司等一大批省级行政事业单位。集聚了山东大学中心校区、山东大学洪家楼校区、山东师范大学、山东师范大学、山东中医药大学、济南铁道职业学院、山东行政学院、山东警察学院、山东体育学院、山东教育学院、山东师范大学附属小学、山东大学附属中学(济南七中)、解放路第一小学等一大批济南高等著名学府。片区还集聚了家乐福、大润发、银座等大型购物中心。集聚了中心医院、泉城医院、省胸科医院、历程中医院、历下中心医院（新建）等一大批大型知名医院。另外，建设银行、农业银行、商业银行、工商银行、招商银行、光大银行等在该片区均设有分支机构。此外，片区内还集聚了山大路科技片区、洪家楼商业片区、文化路文化片区等济南集中的专业区域。总之，片区内交通十分便利，各项城市配套设施一应俱全，城市氛围非常浓厚，居家生活方便快捷。而且片内也集聚了济南价格较高的楼盘，片区内住宅项目价格多在8000元/平米以上。但是，受片区为老城区可开发利用土地十分有限因素影响，片区内开楼盘较高新区等新城区明显变少，而且片区内开发楼盘密度一般较大，容积率也较高。这也验证了一位售楼人员所说，片区内可开发利用土地很有限，片区内土地可谓“寸土寸金”。 片区根据其开发物业类型的不同，可分为商业写字楼物业，高档住宅物业、旧村改造房物业三类。 一、商业写字楼物业 1.泉景·恒展商务大厦 项目位于历山路与花园路交汇处东南角，为一栋11层的小高层，由济南市房地产开发总公司投资开发。项目于2007年12月07日开工，于2008年12月31日交房入住。项目现已基本售罄，属于尾盘阶段。 2.嘉馨大厦 项目位于花园路路南（融基大厦东临），总建筑面积约为2.4万平米。项目由济南嘉馨房地产开发有限公司投资开发。上海元和置业顾问全程代理。该项目是嘉馨继经十路嘉馨·现代逸居项目之后的又一力作。项目虽然是商业规划，但是物业费用及水、电等费用均按照住宅项目收取，因此项目宜商宜居。项目规划为20层，其中1~3层为商业，5层为农机局回迁，4层及6~14层对外公开发售，15~20层位本公司（济南嘉馨房地产开发公司）自用商业。项目内部设计结构为4梯13户，面积40~300平米不等，其中3层及以下为商业，4层及以上为办公写字楼。办公部分内部结构设计以70~90平米为主。商业部分，设计为东西两侧为50~80平米单间商铺，预计售价为2~3万元/平米，沿花园路设计为300平米左右的商铺为主，预计售价为左右80004万元/平米左右。办公部分东西两侧预计销售均价为7900元/平米，西侧销售均价为7600元/平米，南侧朝阳预计销售均价为8200元/平米。 项目现在正在招募会员，即交3000元即可入为会员，如果开盘选上房子则可以3000元抵10000元，如果选不上定金原额如数退还。项目预计将于09年7月份开盘。现在正在办理五证中最后一证——商品房预售许可证。项目预计投资后对外出租租金大约为1.5元/平米/天。物业费约为1.5~2元/平米。 3.正大·时代广场 项目位于解放路与历山东路交汇处西南角，占地约为10亩，总建筑面积约为3.4万平米，由济南正大建业投资开发，上海鹏翔全程代理。项目规划设计为两座连体高层，规划层高为20层，每层为4梯20户，即南向北向各为10户（南北差价约为200元/平米）。规划户型面积从30~150平米不等，具体户型信息如下： 户型类型 户型面积 内部设计结构 所占比例 H1 37.89㎡ 一室一卫 4% E1 46.13㎡ 一室一卫 8% E2 52.14㎡ 一室一厅 23% C1 67.22㎡ 一室一卫 17% A1 85.11㎡ 两室一卫 21% D1 91.68㎡ 两室一卫 11% F1 119.54㎡ 两室一卫 7% F2 133.56㎡ 两室一卫 6% B1 149.71㎡ 两室一卫 3% 从上表可以看