地产无效成本管理工作指引.doc

WORD格式整理 PAGE 专业知识分享 无效成本管理工作指引 目的与作用 培养、提高全员成本意识； 分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制； 归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高； 寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考； 减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。 范围 覆盖各类合同以及非合同性成本的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口。 定义 无效成本：房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作 用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。 有效成本：能形成有效产品或提升价值，对促进营销有积极作用的成本费用。 计算公式：有效成本=总成本-无效成本 无效成本与有效成本的区分：有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，无效成本无法获得补偿。 职责与分工 各公司成本管理部负责对项目发生的成本进行分析，明确无效成本产生的金额、原因，定期向公司领导层和相关部门、人员通报。 公司各部门针对相关的无效成本及时进行总结，以避免重复发生。 各公司成本管理部有义务在日常工作中督促、提醒、并采取主动行为避免和减少无效成本的发生。 无效成本管理工作的实施过程 成本有效性管理理念的灌输 向公司管理层、各部门明确成本有效性管理的概念、目的、分类、优点，获得公司全体对成本有效性管理工作的支持。 无效成本的分析对象 以项目分期(例如：四季花城一期)为分析对象。 无效成本的分类 参见附件《项目无效成本分类》 无效成本的总结与发布。 通过对每单结算(包括合同和签证变更)及非合同性成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案；(参见附件《无效成本分析表》) 定期(每月或每季度)向公司管理层和各部门通报无效成本动态信息、做出比较； 根据对无效成本产生原因的分析，提出工作改进建议。 合适时机，可提请公司领导层针对无效成本的发生变化情况进行奖惩。 5.4 目标成本制定中成本有效性的应用 制定目标成本时，根据对前期无效成本数据的统计分析，考虑通过努力导致无效成本减少的情况，以形成合理的目标成本。 5.5. 无效成本的控制 控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法，有赖于公司各部门的共同参与。具体的措施包括： 限额设计； 设计方案优化； 加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更； 确定合理的施工技术方案(降低废品率)； 加强供应商考察； 加大集中采购力度； 严格执行现场签证制度； 提高专业能力； 加强部门间信息沟通。 附件1： 项目无效成本分类 作业环节 无效成本产生原因 现象表现 设计 设计失误 对设计效果把握不准 ①拆除和重建 ②后期加固与补强 ③资金浪费 ④拆除与重建 设计变更下达不及时 材料、施工工艺选择不当 多工序设计图矛盾 装饰设计未结合建筑现状 设计保守 经济性不合理 招标 招标策划 标段划分不合理，计划性不足 影响工期与质量 投标单位选择 施工单位考察失误，投标竞争不充分 中途变化，总价增加 招标文件编制 合同条款有误，经济标编制出现失误 多承担费用 评定标 评标分析失误 中标价格偏高 施工 施工准备 使用周期短的高标准临设 拆除与重建 施工节点计划不合理 延误工期，增加成本 施工过程 施工安排失误 赔偿与维修费用 工程质量管理不善 考虑不周，费用大增 非关键线路抢工 费效比不高 合同执行 拆分合同工作内容未及时签订补充合同 总成本增加，却无法从相应单位扣回 维修 维修工作程序不到位 维修时未及时通知责任单位，维修费用无法落实 销售 销售承诺 超出交楼标准的承诺 为承诺付出大量成本 展示资料有误 业主投诉引发赔偿 销售过程 改变房屋用途 拆除与重建 样板房过早销售 重复建设 信息沟通不畅 信息失真，工作失误 预结算 预算失误 合同价款失实导致费用增加 结算失误 结算价不符，工程款超付 付款 付款失误 工程款超付 WORD格式整理 附件2： 无效成本分析表 项目名称： 施工单位： 结算总造价：￥ 其中工程指令造价：￥ 设计变更共计 份 设计变更率 % 工程签证共计 份 工程签证率 % 结算中无效成本共计：￥ 占结算造价的比例： % 结算中有效成本共计：￥ 占结算造价