江阴万达市场及产品定位报告.ppt

三房户型的主力地位不应改变，同时随着政策的改变，有望通过经济型三房的刺激促使原来购买二室户型的需求转变为一次性购买三房物业； 关于二室 关于三室 [项目住宅物业户型配比论证] 1、未来城西将会是江阴的副中心区域，但需要一定的成长周期； 2、目前城西板块的房地产市场发展并不成熟，项目相对较少； 3、目前城西的价格在城市几大版图中，属于价值的低点，未来有较大的成长空间，同时随着城西整体生活配套的逐渐成行，以及较低的房价水平，将对外来人员的导入起到积极的推动作用； 4、未来2—3年内城区的主要购买人群还是以区域及周边乡镇的本地客户为主，看好城西未来发展以及受其他城区板块高房价的挤压，在与其他板块相同总价的前提下，更加注重户型的功能性； 5、随着万达广场品牌开发商的入驻，加之江阴人对品牌较为追随，可以预见未来城区内将逐渐吸引相对高端的需求来城西置业 关于三室 未来外来人口购房比例讲增加，二房的需求依旧较大 未来区域板块内高端需求将逐渐增加， 因此需要部分大面积户型来吸引之类高端客户入驻，同时可作为项目的楼王，提升项目整体档次 [项目住宅物业户型配比论证] y=f(x1，x2，x3，x4) 注：要求项目首期亮相，开盘旺销，继续引领区域板 块市场； 目标y，产品户型配比 已知条件x1 城区高层住宅中各户型的占比结构如下：二室：三室：四室≈21%：72%：7%，我们的主基调应该与此吻合 已知条件x2 城西高层住宅中各户型的占比结构如下：二室：三室：四室≈25%：66%：9%，我们应在此基础上进行有效修正，形成差异化竞争 传统高端板块的项目，大面积户型占比明显偏高，而城西板块的典型项目的户型配比则明显侧重于中小面积，我们应该吸取高端项目与城西项目的精髓，避免同质化竞争，打造城西板块的标杆项目 已知条件x3 已知条件x4 未来城西板块二房的需求依旧较大，三房户型的主力地位不应改变，同时也需要部分大面积户型来吸引之类高端客户入驻 *说明：本面积配比只是给予区间建议，在设计中当根据具体条件进行调整，给予更精确的户型面积配比数据 1、主力户型以三房为主，二房次之。 2、四房以上户型，提高住宅部分项目档次，可考虑平层大户型。 类型 户型 面积段 套数 套数占比 面积 面积占比 普通二房 二室二厅 90-100 149 13% 14158 10% 舒适二房 二室二厅 100-110 200 18% 21052.8 15% 经济三房 三室二厅二卫 120-130 294 26% 35395 25% 舒适三房 三室二厅二卫 130-144 372 33% 51381.2 36% 豪华三房 三室二厅二卫 144-160 60 5% 9233.48 7% 舒适四房 四室二厅三厅 160-180 60 5% 10359.5 7% [项目住宅物业户型配比论证] 本项目建议户型配比： 类住宅 纯商业 办公 住宅 以120~160平米三房为市场主力 城西将成为未来供需重点 随着城市结构的变化，小户型在未来会存在一定需求 缺乏真正意义上的商业旗舰 缺乏别致定位的商业 缺乏各业种业态间的共融发展 主要集中于城中及城东片区 随着城西片区的发展，需求量将在未来有所体现 投资价值弱于传统商业 除投资价值外，缺乏其他附加值 酒店 主要集中于城中及城东片区 随着城西片区的发展，未来星级酒店及经济酒店都有不小的需求 [项目物业选型及定位基础研判] 建议设置90㎡两房和140㎡四房，以四房为主力。 别致商业定位和商业旗舰的城市引领与共融 企业总部基地和新型国际化办公单塔设立 服务式公寓和酒店式公寓以低装修配置各设置一幢单塔 项目商务酒店即可满足，不建议设置高星级酒店 项目市场定位 泛江阴·新T台·零坐标·磅礴城市综合体 泛江阴：体量及辐射力、同时拉回外流消费力 城市T台：强调项目外向型物业的展示和引领作用 零坐标：新兴物业的标杆作用 [项目物业市场定位] Document number 客户对接：项目产品客户定位研判 1、客户选取标准 2、成交客户分析 3、潜在客群分析 4、项目客户定位 [项目客户定位研判——客户选取标准] 目前江阴市场中可完全借鉴的真正意义上的城市综合体项目寥寥无几，因此根据如下选取因素进行客户需求对比： 有集中商业或办公/住宅复合概念的项目 江阴目前高品质的住宅类项目 截止到9月30日，中信泰富广场累计有成交客户869组，其中信息齐全可作为有效分析样本的客户有812组 从成交客户户籍地分布图可以看出，江阴本地客户为项目的主力成交客户，占比达到了87%以上，而非本地客户仅仅占到了10%左右。客户本地化现象非常突出 从江阴本地成交客户来源地看，乡镇客户为成交的主力，其中华士、周庄等经济发达的乡镇成为高端客户的主要来源区域 而