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工业地产项目营销策划 项目营销工具与媒体计划： 营销包装 营销工具 媒体计划 营销活动 营销费用预算和投入计划 目录 工业地产概况 工业地产的开发模式及案例 工业地产项目策划 工业地产大客户招商与管理 招商策划 招商策略： 整体策略：吸引企业、商家入驻经营主要优势、价值 关键客户（主力客户）策略：如品牌企业、大客户采用“一户一策”的方式，运用最优惠的政策吸引其入驻 次要客户策略：在关键客户带动之下，次要客户将一次跟进，针对次要客户采用适当优惠政策或与关键客户捆绑政策 一般客户（普通商家）策略：一般客户在经营前期一、两年可以给予一定的优惠 招商策划 优惠与服务策略： 招商优惠：税收优惠、租金优惠、工商管理费优惠、仓储优惠、广告位优惠、用地优惠…… 服务：加工服务、融资服务、宣传服务、物流服务、仓储服务、品牌包装服务、培训服务、信息服务…… 三类客户配比： 主力客户为大客户、品牌企业，虽然他们可以带动其它客户，为项目提升档次和形象，但实际经济收入并不高； 次要客户为中型客户、小品牌企业，最具升值潜力，他们可以带动产业园的活跃度； 一般客户是小客户、商户，他们是工业园区人气、收入主要来源之一。 销售策划 整体策略 何时销售，采用什么销售方式以及销售形式，分多少期销售 客户策略 销售给哪些客户，这些客户从哪里来 价格策略 定什么价格，价格怎么样走势 返租策略 是否采用返租策略，即销售后统一返租，再租给企业或商家，支付给投资者一定比例或额度的租金 项目经营管理方案 产业地产的价值在于通过良好的经营和管理，可以达到持续增值，不断推大产业规模的目的，最终达到： 一、物业持续的增值——租金和房价持续增长 二、项目品牌价值突显、溢价能力强 三、企业、商户获得商业利益最大化 四、带动项目的相关产业的发展和规模化 项目经营管理方案 通常产业地产达到“四统一，一分散”的经营管理方式： 统一租赁 统一经营 统一宣传 统一物管 分散经营 * 工业地产项目策划大客户招商与管理 讲师：Amy 2014年7月 目录 工业地产概况 工业地产的开发模式及案例 工业地产项目策划 工业地产大客户招商与管理 工业地产的定义 指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。 中国工业地产发展现状 1、投资主体的多元化 2、受土地市场的制约较大 3、全国工业地产的产业分布不均，参差不齐 4、世界一流工业地产企业纷纷向中国进军 工业地产投资特点 1、近年来投资趋热 2、投资向工业地产商业化发展 3、业态形势趋于复合 4、盈利模式多元化 工业地产的发展前景 1、政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。 2、国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新 3、由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。 工业地产政策现状与解读 目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇期，国家也出台了相关政策促进产业结构调整和完善，工业地产作为推动产业发展的载体，也迎来了发展的窗口期。 政府大力支持工业园区建设，通过减免税费、提供补贴等形式来促进工业园区的开发和运营。 目录 工业地产概况 工业地产的开发模式及案例 工业地产项目策划 工业地产大客户招商与管理 工业园区开发模式 在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件为园区营造与其他工业地产项目所不具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体。 如：苏州新加坡工业园区 主体企业引导模式 是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。 如：上海金山的上海石化工业园区 工业地产商模式 房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。 如：普