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思考一下我们财务以后的工作 不合规发票列举: 6、大头小尾 7、发票专用章不合规 8、票面信息不全 9、涂改票面信息 10、机打票手工开 11、已作废版本继续开 建筑业营改增 管理办法: 3、跨县市提供建筑劳务? 思考:是否分何原因导致? 差额较大指多大?绝对额还是比例? 省级税务机关不下达怎么办? 一定时期是指多长? 可能性大吗? 建筑业营改增 管理办法: 3、跨县市提供建筑劳务? 能否汇总缴纳? 不在同一县市但在同省, 财政厅和国家税务总局 总机构汇总缴纳 思考:税收如何分配? 建筑业营改增 告诉大家一个好消息: 中南建筑产业集团被国家税务总局相中了 增大风险意识 加强细节核算管理 加强指标管理 全国一盘棋 房地产营改增 征收对象: 1、转让不动产所有权 2、转让建筑物有限产权或永久使用权 3、转让在建的建筑物或构筑物的所有权 4、转让建筑物或构筑物时一并转让其所占土地使用权 思考:转让土地使用权呢? 房地产营改增 收入确定: 1、销售额的确定: 一般纳税人:全部价款和价外费用——向政府部门支付的土地出让金。 思考:如何扣除?是一次性还是按比例扣除 出让金包括配套设施费和契税吗? 向非政府部门购入的土地呢? 。 房地产营改增 收入确定: 1、计算不含税收入 2、委托收款剔除出收入额 (1)各项代收费用与政府协商由其自行开票收取 (2)房屋维修基金继续不计入收入额。 (3)折扣折让必须在同一发票上注明。 房地产营改增 收入确定: 收入确认与营业税条件下的差别 1、代收款项可不计入 2、计算不含税收入 其它价外费用的核算与营业税一致,但由于税率提高,如果收入核算不准确,将会有很大的税收负担,因此我们要改变定价政策、营销政策以及所有与收入确认相关的事项。 房地产营改增 进项税额 1、建筑安装费 11% 2、设计咨询费 6% 3、前期费用、基础设施费中其它开支 11%居多 4、…… 房地产营改增 进项税额 思考一下,我们有哪些不能抵扣 1、所有的政府收费 2、几乎所有的市政配套 3、政府摊派(如捐赠等) 4、利息支出 5、…… 房地产营改增 进项税额 值得思考的问题: 精装房 送空调、厨具怎么核算?算兼营吗?会视同销售吗? 送车位、储藏室要视同销售吗? 房地产营改增 税负会增加吗? 肯定会。 而且资金压力会很大 前期预售销售全部实现,进项结束时才到位 如果在当地无其它项目,税务局会退税吗? 房地产营改增 开什么样的发票 1、有预售发票吗? 2、向个人只能开具普通发票吗?如个人用于投资呢? 房地产营改增 开什么样的发票 1、有预售发票吗? 2、向个人只能开具普通发票吗?如个人用于投资呢? 房地产营改增 不动产租赁 1、税率:11% 2、进项:作为固定资产,分两年抵扣,60%、40% 思考1:房地产企业租赁进项呢? 取得不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产企业自行开发的房地产 房地产营改增 不动产租赁 思考2 售后返租可行吗? 思考3 转租怎么做? 思考4 免租期会视同销售吗? 房地产营改增 新老项目 老项目:2016年4月30日前取得开工许可证。 销售自行开发的房地产老项目,可以选择简易计税方法按照5%的征收率计税。 思考:我们一定会这样选择吗? 房地产营改增 提醒一下:不要太聪明。 两种计税方式会给大家带来机会吗? 正确理解增值税的设计原理。 房地产营改增 新老项目 老项目征收办法 征收率5% 出租4月30日前取得的不动产,征收率5% 房地产营改增 新老项目 老项目征收办法 征收率5% 出租4月30日前取得的不动产,征收率5% 房地产营改增 物业管理 属于生活服务——居民日常服务行业 以前是差额征税 现在是把代收款项不作为销售额 税率6% 房地产营改增 房地产中介 属于商务辅助服务中经纪代理服务 税率6% 基本无抵扣 房地产营改增 思考:房产中介需要做大吗? 物业公司可以向房地产提供服务吗? 可以用无偿提供物业来促销吗? 房地产和建筑业的共同性质的业务 1、采购渠道要甑别 (1)直接向厂方购货 (2)集中采购 (3)排除小规模纳税人 (4)地材等要求购货方到税务机关代开。 房地产和建筑业的共同性质的业务
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