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第七章 物业管理的三要素 6.3.2物业管理中的地位 前期物业管理与发展商签定前期物业服务委托合同， 业主大会成立后，业主委员会与业主大会选定的物业服务公司签定物业服务委托合同。 与业主的关系：平等、委托、合同。 6.3.3物业公司对物业实现“三化一型”管理。 “三化一型”：社会化、专业化、企业化、经营型 6.物业管理的三要素 6.4三要素关系分析——物业管理企业的主体地位急需补强 物业管理市场的主体是业主、物业企业和相关政府行政主管部门。国家建设部的物业管理教科书把物业管理协会也和行政主管部门列在一起，统称为市场的协调主体。在当前经济体制下，相关政府主管部门一定是物业管理市场游戏规则的制定者，相关法律、法规的执行者，市场准入、准出的判定者，其主体地位的强势是毋庸置疑的。物业管理协会按现行教科书的说法是政府和物业管理企业之间的桥梁和纽带，这一定位并没有大错，但不完整，因为物业管理市场另外两大主体除物业管理企业外，还有广大业主（业主委员会）。如果仅把物业管理企业纳入，而把广大业主（业主委员会）排除在外，那么，这个协会只能称为物业管理企业协会，所以这一协会还应吸收业主委员会入会。这是另一个问题，这里不再展开。 6.物业管理的三要素 物业管理基础知识 物业管理作为一个新兴的产业，已然走进了千家万户，成为市民生活不可或缺的一部分。实践证明，没有物业企业的管理，就没有小区的清新和整洁，就没有环境的优化和美化，更没有广大业主的舒适和安宁。 但人们在感受它带来的便利和舒适的同时，对物业管理中的许多概念、本质、内容、特点和关系却不甚了解，对物业的内涵，物业管理的基本内容以及物业管理和物业服务的关系，物业管理的主体，以及主体间的地位，物业管理和行政管理的关系等等，并没有全面、正确的理解。所有这些都将影响物业行业在市场中的准确定位，从而不利于这一新兴行业的健康发展。 引 言 目 录 1. 物业管理中“物”的概念 2. 物业管理的发展历程 3. 物业管理的本质内容及特点 4. 物业管理企业与旧式“管家”的区别 5. 物业的管理与服务的区别 6. 物业管理的三要素 7. 高水平的物业管理体现在哪些方面 第一章 物业管理中“物”的概念 什么是物？ 唯物主义认为，物是不以人的意志为转移的客观实在性。它可以是有形、有体的，也可以是无形无体的。一栋大楼是物，一种声音也叫做物，只要不是虚幻的、意念的，它就是物。 马克思主义经济学的物，指的是商品，按照马克思的研究，商品不仅有它的自然属性即使用价值，也有它的社会属性价值。前者是商品的外在属性，后者是它的内在属性，商品就是使用价值和价值的统一，虽然经济学的研究更注重的是它的内在属性。 1.物业管理中“物”的概念 第一章 物业管理中“物”的概念 物权法（狭义）中的物，研究的是有形和有体财产（包括动产和不动产）的归属，物权法的物必须是权利的客体（权利主体是财产所有人），具有非人格性。人的身体为人格所附，因而不属于物，所以，活人及其身体的一部分不能成为物权，但与身体分离的毛发、牙齿、人的遗体、遗骸属于物。 可见物权中的物必须是有体或有形，更必须为人力所能支配之物。 1.物业管理中“物”的概念 物业管理中的物指的是什么呢？它指的是已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。相关的设备、设施和场地，指的是与建筑物相配套或为建筑物所有者使用的室内外各类设备、市政公用设施以及与之相邻的场地、庭院、干道等等。 1.物业管理中“物”的概念 把物业管理中的物的概念梳理一下，我们可以得出这几点认识： 第一，物业的物与哲学、经济学的物没有直接的关系，它只和物权法的物相关联； 第二，物业中的物也是有形、有体的财产，但它一般不涉及动产，它只关注不动产中的建筑物及其相配套的各类设施、设备；物业管理的目的，则是通过管理使物业的使用功能得以发挥，通过管理使之不致损坏，从而达到增值保值的目的； 第三，物业管理中的物的归属在法律上已经是明确的，属于业主个人的物由个人拥有、管理；属于业主共有的，因难以由共有人共同管理，因而由业主大会或业主委员会与物业企业签订合同，委托物业企业管理。 1.物业管理中“物”的概念 通过以分析，我们可以得出这样几条结论： 一