西安智慧城项目策划方案.pptVIP

1、总体差异：树立具有“三性”的主题概念 项目必须通过对显性资源和隐性资源的挖掘，形成独特的项目主题概念，才能在南部西安的整体区域中，形成差异化，从而引发轰动性效应。 项目的主题概念提炼不能仅仅盯在户型设计、物业形态等基本动作的层面上，更要在配套、生活方式等自选动作上下功夫。只有这样，才能在总体上超越市场上现有的郊区楼盘，形成核心竞争力和具有鲜明个性的主题。 一、开发理念 2、社区配套：从“配菜”到“主菜” 对于一般项目来讲，教育、商业、会所都是“配菜”，而对于本项目来讲，这些配套有可能超越一般概念，形成社区的主要卖点和核心特色，成为项目开发的“主菜”。 家世界、盛世商都 商业的坚实基础 10 万即将入住大学生 社区商业街的有力保障 西部大学城 社区教育的强大后盾 行政中心区 会所功能的主力消费 配套先行：项目的一大特色 10 万大学生对风情商业的强大需求，可以保障项目在没有入住就可以有旺盛的商气；家世界、盛世商都的大规模商业，将会使项目未开盘就有很好的成熟度。 1000多政府办公人员的餐饮、接待、公务交流的旺盛消费力，将使项目会所开盘之始就有很好的经营保障； 配套先行、配套先热，将成为项目差别于紫薇田园都市、枫林绿洲与白桦林居的“利器”和“王牌”。 3、局部领先：树立独具个性的生活品质 对于200亩的盘，没有必要像大盘一样追求面面俱到，而是在几个重要方面（领口和袖口）实施重点突破。 对于本项目来讲，从产品形态、容积率等硬指标上突破的空间不大，而从教育概念、社区主题等软环境上突破，将能够一下子提升产品的品位，起到事半功倍的效果。 项目正对面就是拥有10万数计高素质、高品位人群的西部大学城，如果能够将此资源和项目的幼儿园、小学等教育配套创造性地嫁接在一起，创造出大学城社区的良好高尚居家氛围，将会使项目独树一帜，脱颖而出，极大的提升社区的文化品位和居住品质。 二、开发分期与时序1、首期开发内容项目一期启动应以形象主打，以会所建筑为标志和吸引，以南侧商业街为引导，最终展示中部一期建筑的形象。一期开发建筑形态全部为多层住宅，一期总开发量控制在8万－10万平方米。一期建筑密度可以适当降低，突出环境品质。建筑户型以二房和三房为主，占85％的比例， 其余可以配置少量四室的大户型，但面积不超过200平方米。  2、二期开发内容 二期剩下的多层与东侧小高层为主。根据一期的销售状况，适当将产品品质调高，有一部分的花园洋房，在东侧靠绿化隔离带的地方，可以设置少量点式小高层。 二期的建筑形态以6-7层多层为主，在景观良好的地方，穿插少量3-4层花园洋房，在北部区域、东部区域可以适当布置小高层。 1、首期项目定位 2、首期项目构建 3、首期启动策略 4、首期价格策略 1、首期项目定位 首期目标消费群定位： 西安市自由职业者（包括记者、律师、会计师、咨询顾问、soho族等）、大学城区域文化工作者、周边中高收入客户（电子城、高新区、科技园等）。 产品定位： 首期产品以多层（5-6层）为主，适当开发部分9-12层的小高层，形成相对丰富的多元产品结构。 首期主题概念 依据整个项目的战略定位和目标客户群定位，以及首期启动项目，首期主题概念确定为： 智慧花街 花样年华 充分挖掘一期开发的会所酒店和风情商业街的内涵，重点推出风情商业街（即智慧花街），打造一个西安新知人群真正的商业体验新天地。 2、首期项目构建 总体思路： 配套先行 环境先行 在首期项目正式销售之时，会所、美食广场、风情商业街（智慧花街）等配套已可投入使用，环境景观也已形成。做到比竞争对手快半步，在没有入住时，就已有家的感觉，就可体验配套的完善。 配套定位 首期启动的核心引擎定位： 酒店式会所：长安新城的政务交流中心和商务中心； 风情商业街（智慧花街）：大学城里的时尚消费新天地； 美食公园：长安新城以陕西美食为主，兼有各地风味的美食天堂。 配套功能规划 酒店会所：占地15亩，建筑面积5000平方米； 风情商业街（智慧花街）：占地20亩，总长200米（首期可考虑开发100米），总建筑面积20000平方米（首期开发8000平方米）； 美食公园：占地10亩，建筑面积5000平方米，以1-2层的临建为主，半围合式，中间为美食文化广场，绿化穿插在美食店之间。 配套建筑示意 3、首期项目启动策略 时机选择：明年“五一” 利用五一长假的购房高峰期和长安新行政中心的投入使用，充分制造舆论引导。 利用项目的高品质和中低价位，创造“开盘＝封盘”的奇迹。 启动的规模： 区域规模约80亩；建筑规模总量约为8-10万平方米，其中以多层住宅为主，配套约1万平方米。 4、首期价格策略 根据项目定位和企业发展需求，本案首期价格采用“低价入市，逐步提高”