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万科工程项目计划管理体系介绍 万科工程进度管理的破解之道 万科工程进度管理的破解之道 万科工程进度管理的破解之道 万科工程进度管理的破解之道 万科工程进度管理的破解之道 万科工程进度管理的破解之道 房地产企业三级计划管理体系的框架 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目工程保障计划编制的误区： 项目工程保障计划应考虑内部评审周期、合约签订及审批周期、施工准备周期、总分包现场工序交接周期等 项目工程保障计划应考虑政府、行业管理部门审批存在着一定的不确定性 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目施工进度控制计划： 编制目的： 指导施工单位施工，约定关键工序、关键线路、关键节点控制要求 编制时间： 施工图出图后（可不必完成施工图强审） 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目施工进度控制计划： 编制依据： 施工图及项目工程总控计划 编制责任部门： 项目工程部 万科工程进度管理的破解之道 编制深度要求（应包括的基本内容）： 深度：在项目工程总控计划的基础上核定修正并增加 1、按层、按工序、按工种确定施工顺序 2、分析总包单位不同阶段基础人（工种）、机、料需求 3、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、 隐蔽工序验收等企业工程管理要求 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目施工进度控制计划需要关注的环节： 合理的施工技术间歇必须予以考虑： ◆ 桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩 ◆ 砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/㎜2后才能上人 ◆ 加气块砌筑：砌筑前1天应浇水湿润，1天内砌筑 高度不得超过1.5米，2天砌完，7天后顶砖，15天 后（含顶砖的时间）才能开始粉刷 万科工程进度管理的破解之道 ◆ 防水：表干时间（聚氨酯8h、JS防水涂料4h）和 实干时间（聚氨酯24h、JS防水涂料8h） ◆ 地坪：养护7天后方可上人 ◆ 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天 ◆ 内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后， 5天后方可分层粉刷 * * ■ 房地产企业计划管理常见的问题： 计划管理体系不完善 案例：经营目标计划与业务实施计划脱节，未分解 业务实施计划缺乏统一管理 案例：业务实施计划不完善，存在疏漏或协同矛盾 业务实施计划缺乏过程管理 案例：业务实施计划过程缺乏跟踪、评估及考核 ■ 房地产企业计划管理的基本流程： 计划、执行、评估、改进 ■ 房地产企业计划管理的方法： 计划管理方法的基本定位 运用目标管理、责任管理与过程管理的方法，对公司的经营管理活动进行全面规划、跟踪和调整 ■ 目标管理 分析并形成公司战略与项目经营发展目标 层层分解至相关业务部门 ■ 责任管理 相关业务部门制定各自保障目标实现的作业计划 汇总评价各部门作业计划的合理性，评价不同业务计划之间的协同性和保障性，根据项目开发流程制定总体协同的《项目开发任务书》（或称项目开发计划、项目开发大纲） ■ 过程管理 跟踪公司战略与项目经营发展目标的执行情况 评估各部门作业计划执行情况及合理性 调整目标计划 对各部门的作业计划做出协同的调整 ■ 系统管理 ■ 持续改进 ■ 房地产企业计划管理应当解决的问题： 公司的生存与发展的战略性规划问题 当年度公司层面的经营与管理安排问题 项目的开发经营工作计划问题 围绕项目开发经营的专业作业计划问题 公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题 月度工作计划任务书 企业三年或五年经营计划 项目开发工作 指导书 人力资源 工作指导书 总经理办公室年度工作目标及计划 财务管理部年度工作目标及计划 项目售后服务计划 项目营销销售计划 项目竣工验收计划 项目配合销售计划 项目分包、材料计划 项目施工报建计划 项目工程进度计划 项目报批报建计划 项目设计计划 人力资源部年度工作目标及计划 其它专业部门年度职能工作目标及计划 土地储备 工作指导书 二级计划：以管理为主线 三级计划：专业部门围绕项目的作业计划 分解 分解 分解 分解 分解 财务（利润/资金/ 销售）工作指导书 一级计划：以企业发展目标为主线 万科工程进度管理的破解之道 ■ 企业三年经营计划框架（一级计划）： ⑴、 公司内外环境分析 ⑵、 公司的战略目标 ⑶、 公司的经营目标 ⑷、 公司经营控制性计划 万科工程进度管理的破解之道 ■ 企业三年经营计划 — 外部环境分析： 深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势 一、国家及当地区域的经济环境 1、国家及区域经济发展态势 A、经济发展形势 B、珠三角房地产发展潜力城市分析和深圳城市定位 2、区域房地产发展态势 万科工程进度管理的破解之道 A、深圳市城市发展规划 B、深圳市房地产供需总量及趋势分析 C、深圳市人口现状及购房客户趋势分析 3、国家及当地政府房地产政策 A、土地供应政策 B、税收政策和金融政策 4、客