2010沈阳才市华世东铭营销策略报告.ppt

华世东铭营销策略报告 宏观政策分析 国家经济政策 限购令 ?沈阳市从2011年3月8日开始实行限购措施。 ?限购房屋为住宅类房屋(包括普通住宅、公寓、别墅等住宅类房屋)，非住宅类房屋(包括网点、写字间、公建、商业用房、车库等)不在限购范围之内。 ?这样就导致开发商分分投资非住宅房屋 限购影响下的房产市场 限贷和限购政策的影响下，改善型和投资型需求已逐渐退市，这部分消费人群是大户型的消费主力，他们的退市造成了大户型的滞销。“刚性需求中，只有不到20%会选择大户型房源，剩下的，全部为小户型的购房者。” 限购之内政策导致大量地产巨鳄瞅准三四线城市，原本丝毫不屑于三四线城市的诸如万科，万达在三四线城市开始扩张，三四线城市房价上涨现在已经是大趋势。 随着开发商市场目标的改变，更多的资金和供应会向这些城市转移，同时带来的是二三线城市房地产市场的发展和房价的上升。 2011我国GDP 预计2012年我国银行利率发展 我国上半年银行贷款需求指数为79.9%，比上季下降3 百分点。 截止到12月19日，据中国人民银行公布的数据来看，本年度存贷款利率共加息三次，没有降息。按照2011年7月7日上调时公布必威体育精装版的数据，目前5年以上的个人商业贷款利率为7.05%，5年以上的公积金贷款为4.9%，该利率将从2012年1月1日起开始执行。由于2011年初时的5年以上个人商业贷款利率为6.4%，5年以上公积金贷款利率为4.3% 区域分析 沈阳概况 地域概况： 沈阳市位于松辽平原的东部，辽宁省的中部，辽河支流--浑河出山口的北部，地理环境重要，为辽宁省省会所在地，也是全省政治、经济、文化、交通中心，我国著名的重工业城市 沈阳市辖1市、9区、3县，总面积为12980平方公里，其中城区面积185平方公里 人口： 总人口为全市常住人口810万人，其中市区人口为512.2万 五大主区 沈阳各区综合体楼盘分析 沈阳各区综合体楼盘分析 沈阳各区综合体楼盘分析 ——万科蓝山中心 ——天润广场 沈阳各区综合体楼盘分析 ——惠盛苑 ——沈阳铁西万达广场 金廊概况 金廊即“中央都市走廊” --是沈阳城市发展战略中的核心概念 。 地理优势： 金廊主体北至北陵公园，南至浑河北岸，东至黑龙江街-敬宾街-奉天街-杏林街-五爱街，西至黄河大街-二经街-三好街。金廊以北陵大街-北京街-青年大街为轴线。全长12公里，平均宽度1—2公里，总面积17.7平方公里。 经济优势： 28个项目已先后竣工并投入使用，建设规模达319.3万平方米，已完成投资155.1亿元。 金廊有61个项目正在进行紧张施工，总占地面积582万平方米，规划建筑面积2304万平方米，计划总投资1181亿元。 客户群体：主要以高阶层的商务人员和高消费群体为主！ 金廊沿线综合体楼盘分析 金廊沿线综合体楼盘分析 客户群解析： xx营销思路 销售推案 xx预热期推广策划 主题：以CBD核心地段和学区房的两大优势为诉求点。 目标：1.通过有效的广告投放，突显楼盘特点，从而提高“盛华公 馆”的认识度，为公开销售做铺垫。 2.树立“xx”的楼盘销售形象，对市场客户和潜在客 户传播销售信息！ 报纸广告 户外广告 网络广告 强销阶段策略 主题：以CBD核心地段的成熟商圈，升值潜力无限为诉求点。 目标：将广告宣传与活动营销有机结合，通过推广手段的多样化， 提升项目品质及市场知名度，从而使客户从物质认知到文化 认可，以达到销售的目的。 正常销售期： 进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。 理由： （1） 可令社区整体优势全面展现。 （2） 可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久 。 加推阶段 主题：以奢华身份的象征、宜居宜投两相宜为诉求点。 目标：减少硬性报纸广告，充分利用媒体、现场包装、促销（配合 公关活动和工程节点）等手段，有效地将卖点贯通其中，制 造市焦点，提高销售率。 开始销售车位 在一期楼盘销售的同时，推出新的户型供消费者选择。 请市区的各大新闻媒体追加报道。