从“传统居住”社区走向“综合性”社区——以常州清凉旧城片区更新规划为例.docVIP

word文档可编辑 word文档可编辑 word文档可编辑 袁娟张炜狄雪琴曾畅 【摘要】新常态下传统以拆为主的地产开发模 式难以为继的情况下 【摘要】新常态下传统以拆为主的地产开发模 式难以为继的情况下，本文是以常州清凉旧城 片区更新规划为例，试图采用“综合性”社区 的设计思路来探索旧城居住片区更新规划的新 方法，同时在本次旧城更新中，公众参与也得 到了进一步的实践。 【关键词】综合性；旧城更新；清凉片区 20世紀80年代是改革开放后我国城市 住宅建设的高峰时期，时至今日，这些位于老 城周边的次新居住片区都逐渐面临更新问题。 伴随以往大拆大建的地产开发黄金时代的悄 然离去，这些次新居住片区该何去何从？本次 以常州清凉居住片区更新规划为例，来探索这 种背景下“综合性’’社区的设计新思路。 1现状概况 清凉片区紧邻常州老城厢，与老城仅有 —条老运河相隔。片区基本呈正方形，总用地 面积为354.62公顷，北侧边界为京杭运河老 线段，东西南侧分别为城市干道丽华路、和平 路和中吴大道，其中和平路也是常州地铁1号 线的线路，片区内将设有2个地铁站点。片区 基本以居住功能为主，主要建设于上世纪80 年代，呈现出一系列重要特征如下（图1)。 图1清凉片区区位图 首先，片区属于典型的已建成区，用地 功能混杂，用地改造潜力有限且用地更新难 度较大；其次，片区内エ业用地以传统产业、 夕阳产业为主，经济效益不佳，亟待转型升 级；最后，片区内部分公共服务设施配套仍 存在缺ロ，公共緑地和开敞空间缺乏系统梳 理，片区风貌亟待提升（图2)。 2更新难点 2.1缺乏统筹、难以平衡 与大多数其他城市的旧城更新类似，在 近些年房地产形势大好的情形下，清凉片区 已经进行了好几轮的拆旧建新工程，确实给 当地城市形象带来了较大的提升和改善。但 由于因势利导，割肉弃骨，只看眼前利益而 缺乏全盘统筹规划，导致改造相対容易的 “肥肉’’地块已基本开发殆尽，而遗留的基本 都是些难啃的“骨头’’地块，以此下去，恶 性循环，片区内更难实现经济平衡。同时原 先相対好改造的エ业地块在退ニ进房的过程 中，并没有与周边零星地块捆绑统筹，导致 现状用地边界犬齿交错，新建与老旧建筑交 相混杂，与城市形象格格不入，而且遗留下 的待改造地块的改造难度今后将更大，这样 JIANGSUURBANPLANNING 江苏城市规戈IJ 23 2016年第5期总第258期23 ■ ■规划研究 P lanningResearch 整个片区的更新大雪球将很难滚动起来。 2.2质量尚可、潜力有限 片区内占比较多的住宅是建于80年代 左右的多层住宅，整体建筑质量尚可，但相 比近年新建住宅环境显得风貌较差。如果说 一味采用大刀阔斧的拆除更新方式，这不仅 是对社会资源的浪费和践踏，而且在拆建比 上也很难实现经济平衡。即使因局部地块确 需改善形象、甚至存在安全隐患确需进行拆 除改造，但是按照现状住宅原间距原高度重 建也很难实施操作，这是由于老旧小区在建 造初期依据的是以往的老标准，其在建筑间 距、日照计算标准、公共设施、緑化等指标 上与如今的新标准相比普遍偏低，一旦拆除 重建则必须依据更高要求的新标准进行建设。 综上，清凉片区的旧城更新不是大刀阔 斧的拆旧建新，而是一种循序渐进、见缝插 针、精耕细作的二次更新。 3从“传统居住”社区走向“综 合性”社区 “综合性”社区的提出 3.1.1房产过剩、消化緩慢的特殊时代 冃示 一方面，常州属于三、四线城市，人口 增长趋于停滞，老龄化特征显现。据统计， 常州2010年以后常住人口增长速度骤缓， 2014年全市新增人口仅5000人，增长率仅 0.92%。依此下去，常州的人口将无法承载 巨大的房产存量和建设增量。另一方面，常 州目前房地产供过于求，据常州房产网公布， 目前常州房产存量还需消耗大概10个月左 右。由此可见，传统的拆旧建新的地产开发 时代难以为继，如果继续盲目地新建住宅将 进一步加剧供需失衡。 3.1.2大众创业、万众创新的双创时代 冃示 在地产危机和产城融合的新态势下，常 州旧城更新的唯一出路是转变观念，推进众 创空间建设，营造大众创新万众创业的新气 象。旧居住片区因其粗金低廉、人气旺盛、 交通便捷等优势，是培育规模小、成本低的 初期创客的沃土。而以往旧城区中纯粹的地 产更新模式在经历一段时间的检验后，缺点 也逐渐显现，比如人口増加的同时也变相加重了旧城公共服务设施的负担，新建住宅的 空置率也带来了社会资源的浪费等等。因此 在这种背景下，传统的社区更新应从居住人 ロ吸引向就业人口吸引转型。 “综合性”社区的特点 3.2.1功能多元 与严格功能分区理念导向下的单一功能 居住区相反，“综合性”社区讲究功能复合 多元，业态丰富多祥，能够满足片区内居民 基本生活和就业需求，成