2012郑州市新郑住宅项目提方案169p.ppt

首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽 二层露台入户，大客厅，入户大气，室内错层 通过市场比较法分析，本项目电梯洋房实现整体入市均价5600元/㎡。 权重参考项目： 林溪湾、红河谷、兴龙湾，龙湖御景。 电梯洋房价格定位 通过市场比较法分析，本项目高层实现整体入市均价4200元/㎡。 高层价格定位 权重参考项目： 国瑞城、公园大地、兴龙湾、龙泊桂园，龙湖御景。 （备注：兴龙湾高层尚未入市，据调研，甲方有资金回现的要求，预计高层入市价格约4400-4600元/㎡） 现时价格取向 通过市场比较法综合分析，本项目各物业入市参考价格如下： 退台洋房：6000元/㎡ 电梯洋房：5600元/㎡ 高（小高）层：4200元/㎡ （备注：此价格为市场保守价格） 附件3：经济测算 容积率1.4，退台洋房和电梯洋房占到总建筑面积的85%，项目建筑面积13.97万㎡，利润约1.94亿元。 经济测算—容积率1.4 9.08万㎡ 7F电梯洋房 约5.69亿 总投入 经济技术指标 2.79万㎡ 退台洋房 2.09万㎡ 小高层 1.94亿 利润 13.97万㎡ 总建筑面积 1.4 容积率 9.98万㎡ 占地面积 容积率1.4，高品质多层社区，；项目整体以退台洋房和电梯洋房规划为主，搭配少量小高层。 3.99万㎡ 高层（18F-26F） 约6.14亿 总投入 经济技术指标 1.91万㎡ 5F退台洋房 10.05万㎡ 7F电梯洋房 2.31亿 利润 15.96万㎡ 总建筑面积 1.6 容积率 9.98万㎡ 占地面积 容积率1.6，正常多层社区，品质一般；规划突破，项目以电梯洋房规划为主，搭配部分退台洋房和高层，差异市场。 经济测算—容积率1.6 容积率1.6，洋房占到总建筑面积的75%，项目建筑面积15.96万㎡，利润约2.31亿元。 6.28万㎡ 小高层或高层 约6.77亿 总投入 经济技术指标 1.79万㎡ 退台洋房 9.88万㎡ 7F电梯洋房 2.47亿 利润 17.96万㎡ 总建筑面积 1.8 容积率 9.98万㎡ 占地面积 容积率1.8，高品质小高层社区；规划突破，项目以电梯洋房规划为主，但整体比例下降，高层增加。 经济测算—容积率1.8 容积率1.8，退台洋房和电梯洋房占到总建筑面积的65%，项目建筑面积17.96万㎡，利润约2.47亿元。 容积率2.0，洋房占到55%，高层产品增加，总建筑面积19.96万㎡，利润达2.76亿元。 8.98万㎡ 高层（包含小高层、高层） 约7.24亿 总投入 经济技术指标 1.99万㎡ 退台洋房 8.98万㎡ 7F电梯洋房 2.76亿 利润 19.96万㎡ 总建筑面积 2.0 容积率 9.98万㎡ 占地面积 容积率2.0，正常小高层社区；规划突破，项目以电梯洋房规划为主，搭配小高层或高层（18层以上）高层，保持项目电梯洋房为规划主体。 经济测算—容积率2.0 不断追求卓越的 房地产专业服务商 众厦地产 谢谢聆听！ THANKS! 深圳市众厦实业发展有限公司 前期：低开高走 项目入市期区域形象落后，位置偏远，产品认知度欠缺，入市期以稍低于市场平均价格入市，稳健入市，高形象，中价格，营造性价比，吸纳客源，收获口碑； 中期：小幅快涨 小额度多频次的方式提升项目价格，依据销售情况及产品类型，每次价格上涨幅度应控制在50—80元/平米，价格以稳步增长的形式确保业主获利，增强市场信心，促进去化； 后期：利润走高 随着项目工程主体完善与市场认知度的提升，将大批量的项目中端产品推出，借势提升价格追求溢价，实现利润走高。 低开高走、小幅快涨、利润走高 价格策略 4763 4410 4200 高层 6350 5880 5600 电梯洋房 6804 6300 6000 退台洋房 三期均价 二期均价 一期均价 类型 依据地块目前条件，一期入市价格低开高走，略低于市场实现快速去化； 二期价格随项目开发及市场认知度提高，价格涨幅5%； 三期价格持续拉升，在二期的价格基础上上扬8%。 （备注：一期低价入市，二三期随项目开发价格持续上扬5%） 一期采用低价入市，二三期项目各物业均价在一期基础上上扬5%-8%。 价格策略 推广策略 展示策略 以产品竞争力为核心，通过体验式营销，降低项目偏远的抗性，营造品质感，增加项目认知度，跳出竞争圈层； 价格策略 以低价入市迅速占领市场，营造性价比、快速回现，中期小幅快涨，稳健运行，后期追求溢价，确保利润走高； 推售策略 首期以电梯洋房(市场主流需求，快速回现）加少量退台洋房组合入市，树形象，提升价格差异实现价格标杆； 客户策略 针对竞争情况采取客户截留（郑州区域客源+重点竞争项目客源）以规避竞争。 营销策略总纲 以北美风情营造出的悠闲生活高形象入市，树立项目高度，形象活动高举高打； 推售策略 拔