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河北经贸大学经济管理学院毕业论文 PAGE PAGE 10 个人住房信贷业务中的抵押物风险及其对策分析 一、我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况和发展前景 中国商业银行房地产信贷伴随房地产市场2010年来的高速增长而快速扩张，使不断累积和叠加的房地产开发贷款和个人住房贷款已经占银行贷款总量相当大的比重，风险隐患也在积聚和孕育，未来中国房地产信贷将面临很大风险：房价暴跌将导致个人住房按揭贷款的“断供”率上升。因此，在房地产周期处于下行的过程中，商业银行应根据各地房地产市场的不同状况高度关注房价变动对个人住房按揭贷款不良率的影响，防患于未然。 （一）我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况 我国住房消费信贷业务的发展经历了三个发展时期: 第一个阶段为20 世纪80 年代中期至90 年代中期, 是我国住房消费信贷业务的初步尝试阶段。这时期我国部分金融机构开始尝试发放城镇居民住房贷款, 住房消费信贷进入初步探索尝试期。第二个阶段为1997 ～1999 年, 是我国住房消费信贷业务的试点阶段。1997 年, 中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》, 开始推广商业银行住房消费信贷业务的试点工作。1999 年2 月, 中国人民银行发布《关于开展个人消费信贷的指导意见》, 正式要求各金融机构, 开展面向广大城市居民的消费信贷业务。第三个阶段是2000 年至今, 我国住房消费信贷业务进入迅猛发展的阶段。个人住房消费信贷业务的发展有利于商业银行资产结构的改善, 目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5％ , 住房消费信贷成为资产质量较好业务种类, 成为各银行竞争激烈的业务品种之一。 2007年9月，由于房价持续上升，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。2008年以来，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行房地产贷款不仅没有减少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。2008年上半年，房地产贷款增幅仍高于全部贷款增幅8.4个百分点，表明房地产贷款的增长幅度仍然十分强劲。2008年下半年国家金融政策频出，商业贷款基准利率4次降息、住房公积金贷款利率5次调息、3次下调存款准备金率、首套住房首付比例调至20％、优惠利率下浮30％、存量房交易减免税费等等，这一系列利于房地产市场发展的政策落地后，为房贷市场注入了新生力量。2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元；年末余额同比增长30.7％，增速比2008年末加快20.4个百分点。2009年个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元；年末余额同比增长47.9％，增速比2008年末加快37.4个百分点。2010年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5％，比上年末降低10.6个百分点。其中住房贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7％，比上年末低79.5个百分点；房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23％，比上年末高7.2个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4％，比上年末降低13.7个百分点。 2012-2016年中国房贷市场投资分析及前景预测报告 2012-2016年中国房贷市场投资分析及前景预测报告 （二）我国商业银行个人住房信贷业务的发展前景 房地产业是最典型的资金密集型行业，资金绝大多数来自银行信贷，购房者买房，大多向银行贷款。个人住房信贷业务的发展会对经济增长产生巨大的推动力量。据预测,中国城镇人口将增加到7.7亿人,为了满足新增加的城市人口的住房要求, 就需要建设大量住宅,并且随着居民生活水平的提高,住房更新速度将加快。所以,未来一段时期, 我国的住宅消费需求将很旺盛, 个人住房消费贷款仍将发挥重要的促进作用。 二、我国商业银行住房贷款的抵押物风险 抵押物风险是指在我国商业银行住房贷款业务中，借款人违约后，贷款人无法处置抵押物或处置后导致利益受损产生的风险。它主要包括以下四个方面： （一）抵押物处置风险 各商业银行一直以来依赖处置抵押物作为借款人清偿贷款的主要来源，当借款人违约，银行在处置抵押物的过程中要承担诉讼费和其他相关费用，如果抵押房产是债务人的唯一房产，如无法调查到被执行人有其他房产，将导致法院对被执行人住房不予处理。加之法院执行部门迫于案件数量、执行难度和结案率压力，执行人员可能更倾向于依据此法律而放弃执行，结案了事。这将使执行期限无限期延长，会造成银行贷款成本上升，加上交易税费，即使能按原价拍卖成功，往往也会以远