2010住总西三旗项目逆市清盘策略219p.ppt

销售节奏（月度销售指标解析） 销售均价 总销售额 总回款额 认购网签率 17000-19000 约14- 16亿元 约5-6亿元 50% 2010年满江红目标：650套7-8个亿 2011年满江红目标：通过高溢价的形式销售536套7-8个亿 推广主题：积累客户，形象入市 推广策略：立体轰炸，形象为先 销售目标：积累800-1000组左右意向客户，业内资源渠道拓展先行 销售策略：全面准备，分层组织 第一阶段：预热蓄势 2010年7-9月份 推广战术 ——各类物料全面制作到位 时间：9月1日前必须全面到位 核心策略：项目主形象 主要内容：项目基础形象信息、定位语、开发商品牌和项目热线等 主要内容：楼书画册、电子楼书、户型图册、宣传折页、名片、纸杯、手袋、文件等物料、三维广告片…… 推广战术 ——各主要媒体全面启动 时间：8月1日起媒体推广全面铺开 主要内容：项目基础形象信息、定位语、开发商品牌和 项目热线等 媒体选择： 报广（北京青年报、新京报） 户外（地盘包装中有位置示意） 地铁（13号线，2号线北段等） 网络（新浪、搜房） 杂志（红地产、楼市） 短信（选择短信公司优势资源） 推广目标：开盘亮相，形象建立，创造焦点 推广策略：地盘攻略，绝对主场，产品体验 销售目标：成交300套，成交额 3.54亿元 销售策略：多重积累，组团引爆销控分层，逐层打击 第二阶段： 强势引爆 2010年9-10月份 总销售率的30% ****开盘当日，热销300套！！！ 10月热销3.58个亿！ 推广战术 ——网络软文热销造势 热销网络专题，报纸、杂志等同时集中热炒 策略要点：配合开盘与旺销，强势推广 制作/投放形式：报纸硬广，网络首页文字链、通栏，短信 位置/数量说明：新京报A15、A17版，全版或半版 新浪网、搜房网房产首页文字链、通栏 短信2个月每周四、五，每次30万条。 推广战术 ——其他媒体全面跟进 推广目标：舆论造势，形象深化 推广策略：层析产品，热销传递 销售目标：成交300套，成交额4.7亿元 销售策略：体验营销，回馈带动 多线出击，应势调整 第三阶段：持续旺销 2010年10-12月 总销售率的60% 推广战术 ——解读项目产品价值 策略要点： 通过运用节点性和精准性媒体 层层剖析 逐步解读 时尚设计区域独特 地铁13号线 周边配套完善 投资优势与价值最大化 规划围合式组团绿化区域唯一 现代国际化时尚创意主题建筑区域独特 超五星级社区配套，区内少有 推广目标：美誉传递，华丽传播 推广策略：客户保养，升华产品美誉度 销售目标：成交50套，成交额0.8亿元 销售策略：客户整理，分层保养 有机促销，全面准备 第四阶段：调整缓销 2011年1-2月 总销售率的65% 爵度空间荣膺“2010北京最佳创意建筑”荣誉 SOCO荣膺“2010北京营销明星大盘”大奖 推广战术 ——年终参加评奖 销售目标：成交200套，成交额3.3个亿 销售策略：主动出击，迅速取势 价格杠杆，全面突破 第五阶段：再次引爆 2011年3—6月 总销售率的85% 销售目标：剩余产品 销售策略：典藏精品，价值联动 全面整合，品牌建立 第六阶段：再续热销 2011年7月—11月 总销售率的95% 执行力就是竞争力！ 开盘前期软宣主题： ⒈ 北京惊现中国首席会所式办公。 ⒉ 北京的真正私属式会所在哪里？ ⒊ 中关村的财智人群需要什么样的办公室？ ⒋ 什么是真正的新商务空间？ ⒌ 北京需要什么样的办公空间？ ⒍ 超级私属式会所的标准是什么？ ⒎ SOCO的主人是谁？ ⒏ SOCO的功能是什么？ ⒐ 商务、办公、居住，一个都不能少。 ⒑ 什么是真正的精英生活？ 报广、户外主题：SOCO，开创中国首席会所式办公！ 北京出现SOCO。 把商务会所搬回家。 超级礼遇----私人会所宴请是最好的商务公关！ 第一功能──做生意；第二功能才是住！ 社会精英纷纷现身新内阁。 中关村神秘买家出高价购买SOCO样板间被拒。 SOCO与京城俱乐部签约联盟。 爵度空间样板间开放数日，500套已被抢购一空。 SOCO引发创业热。 开盘其间软宣主题： 一场席卷北京的精装修会所式商务办公的变革 CEO演绎都市精英的商务生活 西三旗走过的600年 新内阁引领都市新浪漫主义商务生活 户外、报广主题： 软宣主题： 公关活动设计 定期经常性与中关村、上地、奥运村企事业单位联合搞活动，以吸引潜在买家和提高项目知名度 品牌商务汽车 品牌俱乐部 品牌服