2011-2012年堤亚纳湾湖景别墅营销策略.ppt

现场销售管理体系的构成 “澹台”，“墅”境天成！ “澹台”，为长沙普通人圆“岛墅”梦！ 酒店公寓, 堤亚纳湾“峰度” , “白金公馆, 峰度生活家”! 立“势”！ 玩“概念”！造“事件”！ 入市蓄客 8月1日——9月30日 目的：强销小高层，精装白金公寓入市蓄客、商业街意向招商 堤亚纳湾夏日消暑节 免费开放小区泳池 开放游湖活动 品牌商家联盟 事件营销为骨 硬广主打形象 软广对事件系列报道 媒体推广为肤 一城一湖，私享都市豪宅生活 堤亚纳湾 户外广告占位 老带新发起圈层营销 组织意向客户游湖 顺藤摸瓜发展团购 设置外拓展点 营销手段为血液 招商为血液动力 通过活动带动社区人气，为提供条件，吸引高档商家参与其中，降低门槛放水养鱼，为投资者增强信心。 楚家湖●摩艇俱乐部 楚家湖●私房菜 楚家湖●定制西餐厅 ⑴确认精装公寓标准。 ⑵增加休闲道具、设备。 ⑶活动期配合制定安全保卫措施。 ⑷增加小区夜间照明（湖心处也要有）。 ⑸提供夜间销售值班人员临时住处。 ⑹效仿广州星河湾等郊区大盘，为中小业主增设三条小区往返（岳麓区、天心区、城东）业主大巴（一年免费）。大巴可作为业主方便外出的代步工具，也可做为向外拓展接待客户的看楼专车。 完善后勤为血液保障 10月1日——12月31日 目的：强销精装白金公寓、强销商铺、延续小高层销售、为二期蓄备客户 事件营销为骨 活动事件： 大湖景白金精装公寓全球首映新闻发布会； 中秋节，堤亚纳湾携手湖南节视《我们约会吧》、《百合网》、《世纪佳缘》举办百对青年携手游湖、赏月、赏佳人。 商业街联盟商家签约仪式暨商铺公开发售 堤亚纳湾金秋周未赏湖美食节 媒体投放： 硬广以白金公寓奢华度假、单身生活情调为主题； 软广对活动事件同步系列报道。 堤亚纳湾携手《我们约会吧》 10月 媒体推广为肤 楚家湖定制商家启动签式 长沙首座摩艇俱乐部落户——堤亚纳湾 现场接待为早班晚班，全天候时间为9：00-21：00 老业主带动新业主动发起客户圈层营销 创新游湖体验式营销 团购——组织某单位的专场体验式营销活动 部分商铺带租约销售。 营销手段为血液 堤亚纳湾团购专场服务会 四、销售目标及销售执行 比较内容 权重 北纬28度 青竹园 湘江一号 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 建筑单体 0.11 1.0 0.11 1.0 0.11 1.1 0.121 区域位置 0.15 0.7 0.105 0.6 0.09 1.0 0.165 交通便利 0.12 0.8 0.096 0.8 0.096 1.0 0.12 外部环境 0.10 0.5 0.05 0.5 0.05 0.7 0.07 社区环境 0.13 1.2 0.156 1.5 0.195 1.2 0.156 房型设计 0.11 1.0 0.11 1.1 0.121 0.9 0.099 配套设施 0.13 0.9 0.117 1.2 0.156 0.8 0.104 营销策划 0.15 0.9 0.135 0.9 0.135 0.9 0.135 合 计 1.00 　 0.879 0.963 0.97 样本均价 13000 17000 15000 项目价格预判 建议2期产品整体入市均价：16000元/平米 本案别墅产品市场拟合均价为： （13000÷0.879+17000÷0.963+15000÷0.97）÷3≈16000元/平米 我司认为通过发展商对项目硬件及软件的高标准打造（产品溢价约5-10%），通过永大地产的营销策划（销售溢价及香港客户带动溢价约5-10%），能够做到项目面市的销售均价较静态比准价有10%~15%的提升，则 20000元/㎡左右（毛坯交楼标准） 预估本项目 双拼 销售价格约为： 项目价格预判 预估本项目 联排 销售价格约为： 15000—16000元/㎡（毛坯交楼标准） 项目销售目标 小高层毛坯价：5800元。 公寓毛坯价：6000元。 2011年出货计划 套 数 销售率 小高层（剩余） ？ 100% 公寓 210 100% 2期双拼 70 30%以上 2期联排 223 30%以上 永大管理团队 不管是策划还是销售，代理行业内具有竞争力的佣金待遇！ 老板：“立大信于天下”，最诚信的高级管理层。 技术人员：深圳等一线城市代理行业从业五年以上的骨干人员。 相对成熟的操盘及管理理念。 “真金不怕火炼“，“ 敢于挑战，勇于创新！” 销售团队的 设计和管理 1、销售团队设计 2、矩阵式管理架构 3、销售现场人员配置 4、业务流程设计 5、人员规范管理 6、人员培训 CS销售美学 CS的含义 CS是客户满意（CUSTOMER SATISFACTION）的