2011年南京市城南板桥地块商业调研报告.ppt

板桥商业调研报告 基地位置 项目位于雨花台区板桥新城石闸湖以南 地块四至：东至新湖大道；西至规划绿地；北至规划绿地；南至规划道路 容积率：≤1.2 用地性质：商业用地 出让面积：55418.6㎡ 挂牌起始价：18500万元 成交价格：28000万元 成交时间： 2010年12月10日。 基地位于未来莲花湖中心生活区内，正处莲花湖公园东北角。地理位置优越，区域发展前景良好。 振兴路商圈 未来莲花湖公园生活区商圈 红太阳装饰城商圈 梅山铁矿商圈 消费客群 消费客群 雨花经济开发区 消费客群 基地交通规划 南京地铁8号线是利用老宁芜铁路搬迁后的老线路途径建设而成的地铁线路 全程线路：铜井站—翔凤路站—江宁站—板桥南站—洲南路站—板桥站—板桥北站—西善桥站—油坊桥站（与2号线换乘）—小行站（与1号线换乘）—凤台南路站—中华门站（与1号线换乘）—雨花门站（与3号线换乘）—康安里站—小天堂站—胜利村站—双拜岗站—沧波门站—麒麟工业园站—芝嘉路站—麒麟站—灵山站—仙林中心站（与2号线换乘）—仙林站—仙新路站 地铁8号线目前已开始动工，预计将在2014年完工，地铁的通车将进一步加速板桥新城未来住宅市场的发展 基地总体规划 打造更具活力的莲花湖中心区：莲花湖公园占地面积1200亩，即将建成的文体广场位于莲花湖公园中央区，以“中国最大的群众性参与体育公园”标准建设,总投资额达2亿元以上。 构建更加便捷的路网体系：新城路网框架全面拉开，建成新城大街、新林大道、新湖大道、湖景路、新亭大街、华新路、三号街等一批道路工程，今后通车至河西仅15分钟 打造更具生态特色的绿色新城：以莲花湖为核心，积极营造依水而立、环湖而憩的独特城市景观风貌，打造城南地区自然湖面最大、品质最高的城市综合性公园。 建设更加宜居的外部配套：板桥中学高中部建成并投入使用;新板桥医院、110千伏马岗变电站和中国石化自助加油站建成;古雄农贸市场、古雄公交场站等一批便民设施投入使用;同时引入南京市力学小学和雨花实验幼儿园优质品牌，合作兴办金地自在城力学小学分校和省级示范幼儿园。 板桥新城核心规划以莲花湖公园为点向外展开，莲花湖将成为集中生活休闲片区，同时也将成为板桥新城的景观中心 宝钢集团上海梅山公司 雨花经济开发区 莲花湖 中心生活区 生活居住区和商业配套区 面积15.4平方公里 规划居住人口14.5万 工业用地,满足开发区建设及梅钢扩建的需要 合计35平方公里 周边人口约5万人 板桥街道 目前入住企业70家，已有十四所等大型企业入住 约10平方公里 人口约2万人 板桥现有集镇中心,生活配套集中区域 周边人口约6万人 本案 雨花开发区是省级开发区，主要分布以电子信息为代表的现代制造、文化创意、生产性服务等科技研发，总部经济类产业；现有人口约2万人左右； 宝钢集团梅山公司是南京重要的钢铁产业基地。梅山钢铁公司周边配套比较成熟，第三产业发达，已成为一座小城；周边现有人口约5万人左右； 板桥街道是板桥现有人口最为集中区域，各项基本配套都集中在该区域，现有人口大约6万人左右； 这部分客户是项目建成后的核心消费客群 基地消费客源 ★ 区位形象 ★ 人文资源 ★ 社会治安 ★ 生活配套 ★ 交通情况 ★ 环境污染 ★ 生态景观 ★ 土地级别 差 较差 一般 良 优 权比细目 本案地处莲花湖公园东北角，景观资源优势明显 前期金地、朗诗入住客户将带来区域内人气提升 项目驾车至主城情况较好，未来地铁8号线的建成将提升项目交通优势以及自身价值 区域目前人气欠缺，公共配套严重缺失，项目资源价值主要着眼于未来规划建设 基地资源价值评估： 项目将成为板桥新城商业综合体先驱，未来的人气以及政府规划前景看好 基地评估 基地SWOT 优势分析（Strength） 区位优势 项目地处莲花湖中心区，拥有未来规划生活组团的区位优势 交通优势 项目周边道路状况较好，可直接上宁马高速，至新街口只有22.6公里，约40分钟车程。 规划优势 莲花湖生活区的深入打造，将不断提升区域价值；未来地铁开通，对区域价值又一大提升催化剂 资源优势 环境：位于政府打造的莲花湖中心公园，景观资源优势明显 资源：周边拥有梅钢、雨花经济开发区，板桥街道居民以及项目莲花湖生活区等未来的核心消费客群 劣势分析（Weakness） 现状劣势 项目所属的板块还处发展期，目前周边各项公共配套较为缺乏 人气劣势 目前周边项目还未入住，投资者对于未来商铺发展前景心理风险较大 本身劣势 目前暂定为纯商业用地，对于自身优越的景观优势无法直接利用。且项目规模相对周边项目较小，在项目规模上没有优势 基地SWOT 机会分析（Opportunity） 产品机遇 区域被政府规划为板桥核心生活居住组团，势必需要一个大型商业综合体项目，作为区域先驱，面对同质产品竞争