2011年君信地产达拉特旗项目规划定位分析报告.ppt

项目整体开发节奏及功能变迁演示图 1期 给合项目总体开发营运策划，以及项目前期投入资金，项目开发节奏与功能布局影响着项目的整体开发营运风险及利润实现。所以项目开发 节奏与功能布局应做到密不可分、随进而扩。 1期开发 二期开发 两地块合计： 房屋总建筑面积107971.54 m2； 庭院面积44347.48 m2； 总计152319.02 m2 住宅占地面积 10.8---8581=99419 99419x2.2=22 商业区占地面积按4.5万计算 4.5x3.5=15.75 商场及商铺13000+6000=19000X3=57000 其它底商 13000 商务 6000X15=90000 合计 39.51 住宅占地面积5.59万 5.59x2.2=12.298 商业区占地面积按2.8万计算 2.8x3.5=9.8 商场及商铺 10000X3=30000 其它底商 8000 商务 4000X15=60000 合计 22.098 两地块合计： 住宅总建筑面积34.298m2； 商业总建筑面积25.2万 m2； 总计59.498m2 拆迁指数与规划面积: 开发销售资金链量化分析 项目名称 单位 规 模 单价（元） 金额（万元） 1期土建工程 A区 住宅 平方米 10万 1500 1，5000 商业 平方米 21850 1900 4151.5 商务 平方米 14850 2200 3267 公建 平方米 0.6万 1500 900 合 计 2,3318.5 项目名称 单位 规 模 拆迁补 公益 销售面积 单价（元） 金额（万元） 1 期销 售 资 金 A区 住宅 平方米 10万 75968.51 5451.91 15000 4300 6450 商业 平方米 2.185万 21850 12000 26220 商务 平方米 1.485万 14850 5800 8613 合 计 4,1283 投入资金 2,3318.5 利润 1,7964.5 按之前市场调研销售速度,以上体量为10—16个月，纯利润大于1.5亿,. 迎宾大街北地块一属于Ⅲ级商业用地，基准地价331元∕m2,合22.0668万元∕亩；迎宾大街南地块二属于Ⅱ级商业用地，基准地价536元∕m2,合35.7335万元∕亩。 地块一回迁置换户型80-100 m2的341户，占52.22%；100-120 m2的191户，占29.25%；120-140 m2的121户，占18.53%。 地块技术指标 项目 指标 拆迁量 一、占地面积 232024.32㎡ 166665㎡（703户） 其中1、北地块 148115.96㎡ 94500㎡（420户） 2、南地块 83908.36㎡ 72165㎡（283户） 二、住宅容积率 2.2 三、商业容积率 3.2-3.5 四、建筑密度 小于等于30% 财务预算 可研性分析 项目名称 单位 规 模 单价（元） 金额（万元） 1．土地挂牌取得费 亩 348.03 22万/36 9385.14 12146 2．土建工程 A区 住宅 平方米 22万 1800 39600 商业 平方米 7万 1900 13300 商务 平方米 9万 2200 19800 B区 住宅 平方米 12.2万 1800 21960 商业 平方米 3.8万 1900 7220 商务 平方米 6万 2200 13200 公建 平方米 0.6万 1500 900 3.税费 耕地占用税 平米 232024 25元 580 土地增值税 平米 59.5万 2% 1.19 企业所得税 利润 25% 4．辅助工程 绿化、硬化工程 平方米 2.5 60 150 电力工程 米 6.3 120 756 智能化系统（弱电）工程 米 9.8 80 784 给排水、消防工程 米 5.8 160 928 供热工程 平方米 60 60 3600 碰接费（包括安装费 平方米 60 50 3000 合 计 137928 项目投资估算表: 项目名称 单位 规 模 拆迁补 公益 销售面积 单价（元） 金额（万元）