2011年淮安楚州房地产市场分析暨荷湖星城项目营销策划书.ppt

* 售楼处现场包装 服务 （Service） 活动 （Activity） 推广 （Spread） 展示 （Show） 精神堡垒 户模区 洽谈区 荣誉展示区 区位展示 * 工地包装 服务 （Service） 活动 （Activity） 推广 （Spread） 展示 （Show） 导示系统 楼体广告 工地围挡 * 样板房包装 服务 （Service） 活动 （Activity） 推广 （Spread） 展示 （Show） 客厅 卧室 吊灯 看房通道 儿童房 * 服务 （Service） 活动 （Activity） 推广 （Spread） 展示 （Show） 情趣化的小品 移步换景 样板段展示 * 合理增加线上推广渠道，同时配合线下渠道，实现新形象的快速塑造 考虑到有商业部分，适度加大线上推广力度，增加推广渠道，如户外大牌、站牌广告等； 在重要营销阶段，可采用电视、广播、报广、派单、短信等渠道； 同时，加强线下渠道的配合。 服务 （Service） 活动 （Activity） 推广 （Spread） 展示 （Show） 以大活动引爆，暖场活动持续营造氛围，关注客户参与度 暖场活动持续营造现场氛围； 大活动引爆： 非诚勿扰楚州专场 草根明星的婚房秀 梦想实现活动 服务 （Service） 活动 （Activity） 推广 （Spread） 展示 （Show） * * 带给客户全新的服务模式，使其真正感受到项目的品质 迎宾岗 擦鞋机 售楼处接待 样板房接待 吧台 茶水服务 服务 （Service） 活动 （Activity） 推广 （Spread） 展示 （Show） * 案场价值传递体系让客户真正理解项目的高价值 除了以上动作让客户看到、感受到项目的品质和价值之外，客户可能还存在以下疑虑： 本项目的核心价值能给我带来的好处有多少？ 为什么本项目比周边楼盘价格高出这么多？ …… 对于这些问题，我们通过案场的价值传递体系，让客户知道价格高于其他项目的原因在哪里，以后住在这里能带给客户哪些好处，做到“让客户真正的理解项目的高价值”。 * 提炼出项目的核心价值，对项目重新形象定位； 通过客户定位锁定目标客户群体； 通过线上、线下渠道将新的形象传递出去，让客户来； 通过全新的展示、服务和活动策略，让客户买； 通过案场的价值传递体系，让客户接受高价值。 全新的形象定位，明确的核心价值， 须通过展示包装、推广渠道、服务及活动等传递给客户 * 报告思路 项目现状分析 营销定位方向探讨 商业营销思路及世联案例 营销及推售节奏排布 政策研判及市场分析 * 从世联对三四线城市的营销规律来看，本项目应注意以下几点： 住宅的营销及推售要考虑商业部分，相互配合； 为保持项目的形象，适度减少加推频率，每次加推房源保持在200多套，保证有较大的影响力； 渠道要多而广，并且要做深、做细、做精； 活动要多，持续不断，保持现场的热销氛围。 营销和推售节奏的把控原则 * 时间 2011.8~9 2011.9~10（中秋或国庆） 2011.10~12 2012.1（春节前） 2012.2~4 2012.5（五一） 2012.9月 　 营销阶段 形象重塑 加推 持销期 加推 持销期 加推 加推 …… 住宅 　 加推6栋（多层+洋房）（根据客户量） 　 加推7栋（多层+洋房）（考虑市场和客户量） 　 加推4栋（多层+洋房）（考虑市场和客户量） 加推高层住宅 …… 宣传主题 整盘新形象 区域优势、发展潜力 区域优势、发展潜力 整盘形象篇 整盘形象篇 产品品质、成熟配套 产品品质、成熟配套 …… 工程进度 清水样板房开放（含工法展示） 加推房源取得预售条件 10月底样板房装修完毕 加推房源取得预售条件 　 加推房源取得预售条件 加推房源取得预售条件 　 推广渠道 现场包装、户外等更换，并配合活动营销 电视、广播、户外等，DM单页、短信 户外、DM单页、短信 电视、户外、DM单页、短信、老带新 户外、DM单页、短信、老带新 户外、DM单页、短信、老带新 户外、DM单页、短信、老带新 …… 活动营销 老业主回馈活动，拔高形象，营造口碑效应 中秋节暖场活动 10月样板房开放活动，欢乐圣诞节活动 1月上旬大型活动 每月一次暖场活动 5月前后一次大型活动 9月前后一次大型活动 …… 世联动作 案场流程调整、案场培训、广告公司对接、销售物料到位、营销总纲 市场调研、客户摸排认筹方案、推售策略 客户摸排、活动方案 客户摸排、认筹方案、推售策略、活动方案 客户摸排、活动方案 客户摸排、认筹方案、推售策略、活动方案 客户摸排、认筹方案、推售策略、活动方案 …… * 报告思路 项目现状分析 营销定位方向探讨 商业营销思路及世联案例 营销及推售节奏排布 政策研判及市场分析