2012年1月深圳龙岗金地沙荷路项目定位研判111P.ppt

金地沙荷路项目定位研判 世 联 地 产 2012年1月 定向客访 The end 宝龙工业区人员构成状况调查 工业区现有人口约3万人左右； 区内工厂管理人员与普通员工比例分为两大类：芯片电子类高科技企业约为1：1，而生产内类企业约为1：100； 工业区内整体文化素质较高，高管人员多具高学历或有海外留学背景，大部分为博士、研究生等，普通员工也多为本科生或专科生。 基层人员工资大多在3000—5000元左右，管理人员特别是中高层管理人员月薪都在万元以上。 宝龙工业区有较多宿舍供给，普通员工购房意愿低； 少部分有购房意愿客户购买能力有限； 周边商品房供应普遍为小户型，可选择余地大。 有一定购买能力，多因工作需要，多租住在中心城及关内小区中； 觉得周边区域较乱，且没有配得起自己身份的产品； 要买房至少会考虑在中心城置业。 政策解析： 在前期调控措施与本次加息的叠加效应下，客户购房成本明显增加，给后市带来空前压力 未来预测： 政府在经济预期下滑、通胀预期上涨和房价持续走高之间进行平衡，将继续严厉调控房地产市场 7.0 13.5 11.4 9.4 8.0 过热 趋热 稳定 偏冷 过冷 调控打压期 调控救市期 再次救市 ？ 未来几个季度GDP将持续走低，而CPI持续走高，通胀压力加大，中国经济走势非常不确定 接下来的调控政府面临着两难问题：即在保持经济继续稳定增长的情况下将房地产市场调整到合理的位置。一般会有两种结果：第一、将“保增长”放在首要位置，为保经济增长而舍弃或放松对房地产的严厉调控（类似2008年）；第二、牺牲预期的经济增长，继续对房地产进行严厉调控，兑现政府的承诺；同时，继续加强与推进房地产市场制度化改革的措施。世联研究认为，政府很可能会采取第二种。 北京上海作为新政执行的领头羊，属于积极落实中央政策、快速制定并发布新政细则的城市。深圳作为全国一个重要的楼市风向标，其政策紧跟北京上海之后谨慎推出地方新政细则，政策放松有待时日; 量跌价稳 观望阶段 量升价稳 促销阶段 量价齐跌 降价阶段 量升价跌 局部回暖 量价齐升 全面回暖 量首次触底 量长期处于低位 开发商降价回款 市场看空者继续观望 价格下降到部分客户的预期成交量回暖 成交量快速回升 价格上涨 量二次触底 价格触底 新政出台，市场观望 成交量急剧下跌 价格小幅波动 保持坚挺态势 2010.4 2010.6 受促销刺激， 需求小幅释放 部分城市二次触底的成交量可能略高于首次触底，如虚线所示 局部促销 全面促销 局部降价 全面降价 2010.9 政策加码 未来预测： 2011 2011年后 依照行业规律，在经历2011年振动调整后，房地产行业将长期向好，进入全面回暖阶段 注：由于中国房地产政策的不稳定性，中长期后市的政策还需根据后续市场情况再次研判。 政策小结： 结论一：9·29新政及限购令双调控的“凶猛”及意外加息为后市住宅市场预期及消化带来空前压力； 结论二：9月底政策加码表明政府在面临“两难”问题时，平抑房价的决心不变，2010年底至2011年上半年市场不容乐观； 结论三：根据行业规律，经历2011年振荡调整后，楼市将进去全面回暖阶段，但由于中国政策的不稳定性，中长期的政策和市场走向都充满不确定性。 受9·29新政及“限购令”影响，深圳一手房结束了连续数周的增长，及经历前周的井喷后，上周一手房成交量开始大幅回落，一手房市场共成交1401套，环比跌福近5成； 国庆期间，在售豪宅项目遭遇新政后普遍遇冷。后海片区项目由于普遍是拼合产品，成为新政重灾区。反而兰亭国际等独立产权项目有所走量； 一手房周成交量环比下跌46.1％ 市场视角： 新政中限购令使客户衍生浓厚观望情绪，成交量大幅缩水，拼合产品受严重影响 10 117 18 114 72 272 33-53平米一房；78-89平米二房 金地上塘道 2 77 3 122 29 277 163-170四房 公园大地 0 68 2 80 11 261 170-180平米复式 248平米圆楼 天御山 0 12 1 11 8 56 106-170平米二、三房 鼎太风华奥斯卡 9 125 34 227 86 397 74平二房；89三房、135平三房、140－186的四房、五房 怡龙枫景园 23 1 1 成交 105 17 15 上门 10.11-10.17 9 0 2 成交 114 17 28 上门 10.18-10.24 145 33 6 成交 456 62 170 上门 9.27-10.10 130-165平高层大户型； 别墅 深业紫麟山 170-176平米四房 君汇新天 160-180平米三、四房 波托菲诺香山里 销售产品 项目名称 深圳户籍限购2套，非深圳户籍但可提供一年公积金及社保记录限购1套，其