安庆酒店综合体项目定位策划1439191773概要.doc

致杭州温州商会 安庆· 菱湖国际休闲娱乐综合体 项目调研及可行性 研究报告 安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告 对本项目的理解综合体案例借鉴项目定位 理解政府设置的规划设计条件，确定本地块的定位方向。 研究城市综合体必威体育精装版的发展理念及模式，对本项目发展起到借鉴作用。安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告 1 （一）政府规划限定 ?1#地块： 地块性质：五星级标准酒店及配套商业设施建设规模：占地规模175亩，酒店建筑面积约6万平方米（300间以上标准客房），配套及商业建筑约2万平方米。 ?2#地块： 地块性质：商业服务业用地（湖滨风景街）建设控制：占地31.5亩，容积率≤0.7 ，建筑高度≤12米，建筑面积约1.47万平方米 。?3#地块： 地块性质：商业服务业用地 建设控制：占地105亩，容积率≤1，建筑高度≤24米，建筑面积约7万平方米。?4#地块： 地块性质：居住用地 建设控制：占地75.5亩，容积率≤3，建筑密度小于0.25，建筑面积约15.1万平方米 。 （二）基地分析项目所在区 位 u 本项目位菱湖北路两侧，菱湖风景区东北侧。 u 南侧项目地：西南到莲湖水面，北至石化管廊带，东至龙眠山路。u 北侧项目地：南至菱湖北路，西至景湖嘉苑，东至龙眠山路。u 菱湖北路贯穿本项目，与振风大道相连，龙眠山路位于本项目右侧。项目东侧为高架，住宅发展不多。u 石化管廊带隔断了到菱湖风景区的道路，对项目的环境有一定影响 。 （二）基地分析基地所在区域分 析 u 位处市政府板块核心地段，交通 发达，区域未来发展十分看好；u 位处老行政中心，东部新城行政 中心之间，区域内有一定量的办公单位，具备发展酒店综合体的基础条件； u 周边是菱湖风影区，景观资源丰 富有文化广场、皖江公园、体育馆等，形成旅游休闲文化中心；u 区域东北侧、东侧住宅处于初期 发展阶段，入住率低，人气不旺，生活配套缺额，商务氛围十分欠缺，但长远发展看好。 （二）基地分析基地所在区域分析总结 u 地块周边为老行政中心，且坐拥菱湖风景区良好的景观资源，交通可达性好，随着周边楼盘的开发及环境的整治，区位条件优越。u 地块具备发展中高、高端综合体项目的条件，但由于两面临湖，人流较少，不太合适做百货、超市等日常消费类零售业态，更合适做商务、休闲类业态，比如酒店、餐饮、娱乐、购物等。 u 地块周边居民区较少，且远离商业中心区，业态选择需要与人民路老商业区及周边新建的南铭商贸城形成错位发展，且能够吸引人流前来消费 。 政府大力支持 安庆旅游业的高速发展加之政府大力 打造，到2010年底，预计新建成2家五星 级饭店、4家四星级饭店、6家三星级饭店，同时大力发展一、二星级饭店，全市旅游 星级饭店达55家。形成大、中、小型结合， 高、中、低档配套，旅游观光、度假休闲、商务、会议配套齐全的饭店接待体系。 安庆酒店五星四星三星二星统计酒店数142310房间数3367382546852013 平均房价400 350 200 150 年份海外旅游者人数(人次 国内旅游 者 人 数 ( 万人次 旅游总收入(亿元 2006129101012.9 45.9 2007144591114.252.92008161951225.660.82009181381349.169.92010（预计） 20314 1484.1 80.4 旅游业高速发展 2009安庆市区星级酒店供应 安庆碧桂园凤凰酒店安庆皖源国际大酒店安庆大酒店安庆迎宾馆 安庆尊悦酒店 一、对本项的理解 安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告 8 安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告 一、对本项的理解 （三）市场调研分析 旅游娱乐市场调研分析 名称 北正街 大南门 湖心中路 特点 餐饮特色 民俗文化特色 书刊特色 ü 安庆市的娱乐业态几乎集中于本项目东南面的人民路核心商圈内，其中一共有14家 娱乐场所（包括夜总会、歌舞厅、KTV、保健中心、电影院）、快餐店1家肯德基、1家 麦当劳、缺乏大型中式快餐店。 ü 菱湖风景区周边人文气息浓厚，而休闲餐饮门店、娱乐场所比较少，对游客十分不 方便，同时也不利于安庆市旅游商业的发展。 n 安庆市沿菱湖风景区有很好的人文旅游资源，而旅游娱乐商业开发的比较少，存在 市场的空白。 n 本项目开发旅游娱乐商业重点可以放在餐饮业和休闲娱乐业态（酒吧、KTV、咖啡馆 之类），这样不仅可以带动菱湖风景区旅游产业的发展，还可以聚集本项目附近的人气。 9 安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告 二、综合体案例借鉴 （一）城市综合体特征与价值 城市综合体概念解读 城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高