2011年6月枣庄市西湖嘉园营销策略方案126p.ppt

项目价值提炼 项目价值提炼 项目卖点梳理 1、特征——源于建筑自然进化的产物，现代简约派建筑 4、建筑外墙采用砖、漆互配的工艺，以现代的审美角度，精心设计 5、建筑采用低调极具质感浅褐色，局部配以毛面压光面砖 3、建筑立面整体配色高档、品质感极强 2、通过纯净的空间、凹凸变化和光影变化表达出一种纯净、内敛的精神内涵 6、超大转角凸窗，增加实得面积。 7、阳光房设计，270度超大视角，美景无处躲藏。 现代建筑：臻享城市生活 科学规划、贴近自然 简约生活、唾手可得 * 项目价值提炼 项目价值提炼 项目卖点梳理 现代建筑：臻享城市生活 3、设置多样的平台和天然真石，感受独特的自然生活 4、就势琢景，数十种植被缤纷点缀生活，创先享受低碳生活 1、景观特性——私密、精致、自然，充分享受回归 6、横纵向景观轴线，拉近邻里之间距离，回归和谐邻里生活。 7、不同的景观节点，运用借景、造景，提升项目的景观系数 5、静美情景步道让人充分感受静谧的居住空间 2、特征——源于建筑、自然、人三者之间的平衡探索，在和谐发展的目的下，创新提“立体景观”概念 立体景观：居于城市，归于自然 现代规划、贴近自然 简约生活、唾手可得 * 8、距离最大景观带东湖公园仅777米距离 项目价值提炼 项目价值提炼 项目卖点梳理 现代建筑：臻享城市生活 立体景观：居于城市，归于自然 科学规划：亲地规划、贴近自然 成熟区位：简约生活、唾手可得 1、精致三房，实用布局，别致生活，干湿分区，充分满足居家生活。 2、舒适大三房，科学布局，干湿分区，动静分离，270°观景阳台，让美景无处藏身 3、国家A2标准设计，品质生活 4、全明空间设计，超大限度采光，尊阳光生活 5、超大餐厅、客厅相连，户型合理、周正 人性户型：家与自然的完美融合 让家也能自由呼吸 * 项目价值提炼 项目卖点梳理 现代建筑：臻享城市生活 立体景观：居于城市，归于自然 科学规划：亲地建筑、贴近自然 成熟区位：简约生活、唾手可得 人性户型：家与自然的完美融合 让家也能自由呼吸 卓氏置业：卓越就是客户的赞美 新营销——新中心，新生活。 新 生活 NEW * 市场环境分析 竞争态势分析 项目价值提炼 项目定价收益 客户分析与利益对接 主题概念演绎与表现 营销推广策略与执行 提纲 项目卖点梳理 项目整体定位 * 外：新环境 内：新品质 新气质 光明大道，城市发展新中心 东湖南岸，西湖嘉园新生活 新中心，新生活 项目价值提炼 项目价值提炼 项目定位 * 市场环境分析 竞争态势分析 项目价值提炼 项目定价 客户分析与利益对接 主题概念演绎与表现 营销推广策略与执行 提纲 * 项目价格表 * 项目价格表 市场环境分析 竞争态势分析 项目价值提炼 项目定价收益 客户分析与利益对接 主题概念演绎与表现 营销推广策略与执行 提纲 客户物质属性分析 客户精神属性分析 客户利益点对接 * 客户物质属性分析 客源区域分布 市中区客源分布以本区域为主力买群体 * 市中区客源分布 市中区 周边城区 其他 90% 4% 6% 客户物质属性分析 客源职业分布 市中区客源职业分布以企事业单位职工、私营业主和公务员为主，职业特征为收入稳定，收入水平中、上等的适婚青年和改善性需求客户 * 客户物质属性分析 客源年龄分布 市中区客源以中、青年为主，该部分客源家庭结构基本为三口之家，以大、中型户型购买居多 * 家庭税后综合年收入 税后月收入 月还款 （月收入30%，30年） 总价承受力 首付（3成） 客源置业次数 3-5万 2500-4000 750-1200 16-26万 5-8万 首次置业为主 5-7万 4000-6000元 1200-2000元 26-43万 8-14万 二次置业为主 10-18万 8000-15000元 2400-4500元 51-97万 16-29万 二次及以上置业为主 客户物质属性分析 【附表】客户购买力 市中区90%：以内部刚性需求为主； 峄城区、台儿庄区、山亭区，6%：以配套优势吸引置业性迁移客源及投资客源为目标，引入板块； 其他4%：吸引农村富裕阶层向城市迁移人群； 客源的客户圈定 * 市场环境分析 竞争态势分析 项目价值提炼 项目定价收益 客户分析与利益对接 主题概念演绎与表现 营销推广策略与执行 提纲 客户物质属性分析 客户精神属性分析 客户利益点对接 * 客户分类 客户洞察与描述 客户喜好、假想 媒介选择 客户精神属性分析 * 相对其它版块，西湖嘉园产品类型跨度较大，从99.68㎡到141.49㎡，从而导致价格跨度从30--57万。在同一社区，客群的经济能力、生活观点、置业取向，有着较大差异。因此，我们需要对客群进行细分，以便准确定位。 小户客层 留