2011年棉阳市房地产项目市场研究分析报告.ppt

涪城区 2223.4 2968.83 3290.23 3738.08 4526.77 高新区 2543.33 3202.68 3431.13 3790.2 经开区 1691.14 2048.62 2751.48 2657.49 3384.37 科创园 2303.88 2663 3232.41 3154.11 3914.71 游仙区 2049.33 2735.47 3094.27 3307.29 3753.08 房地产市场分析/绵阳城区商品房研究/各区域销售分析 2006-2010年绵阳各区域商品房销售面积统计图表 涪城区房价一直高于其它区域（06年科创园成交量小且以洋房和别墅为主）并在2010年突破4500元/㎡，拉大了与其它区域的价格差距。 2010年科创园区销售销售均价达到3914.71元/㎡ ，价格长幅为19.4，长幅超过全市平均水平。均价在各区域中排第二名。 涪城区价格突破4500元/㎡ ，科创园区价格涨幅超过全市平均水平5个百分点，价量均排第二，“绵阳第一居住区”概念已受市场广泛认同。 单位：元/㎡ * * 区域板块竞争分析/竞争板块分析/涪城区 区域属性：传统的市中心区域，新旧混杂的商业居住混合区域；该片区房产发展主要依靠绵阳本地经济、人口增长而逐渐成型，人口稠密、交通发达、配套完善；商业环境自然形成，具有良好的自我生存能力 区域优势：生活配套完善，市内交通便捷；商业发达、市政配套完善；拥有较多临水资源 区域劣势：新旧建筑混杂，区域可塑性不高；土地供给不规整，体量小，现代的品质楼盘开发受阻；土地价格造成开发成本提升 涪城区 给本案的启示和借鉴：由于本案的部分客源将会从该板块导入，因此该板块也成为了竞争板块，本案如能利用好项目与该板块之间的差价效应，便能从中捕获一定客源 区内主要在售楼盘： 主要在售楼盘：九洲国际、御景名城、亚川.水岸枫景、利奥.景都、中央广场、金和大厦 目前市场均价：4526.77元/㎡ * 游仙区 区域属性： 较新的、山水资源与城市生活属性相结合的适合深度居家的片区；具有富乐山和临江的景观优势和成熟的城市生活双重属性成型 区域优势：临靠市区，生活配套完善，交通便捷；芙蓉金城、小岛花园城等高端楼盘的启动，提升片区形象；较好的山水资源；土地供给量大，具有开发潜力 区域劣势： 历史遗留部分低端产品，对片区属性有负面影响 主要在售项目： 香榭里大道、廊桥水岸、龙山逸 品、润森.加州阳光、富绅世纪山江 销售均价：3753.08元/㎡ 区域板块竞争分析/竞争板块分析/游城区 给本案的启示和借鉴：该板块地处涪江东面与本案所处城西客群重叠较少，对于本案并不构成直接的竞争威胁，许多购房者看中该板块优美的山水环境而选择购房，分流了主城区的部分客源。本案可以利用自然环境优势，注重景观优势的营造吸引部分游仙区客源。 * 区域属性：新兴的、现代的高品质居住区；该区域的开发得益于交通的贯通和三江资源的开发；城市扩张压力也使城市未来发展方向容易向该区域倾斜；特别是绵阳新的会客厅专项规划，将会给该区域注入强劲的发展动力 区域优势：接市区的交通瓶颈即将打破，实现景观资源和城市生活的双重结合； 土地供给充沛，成片开发，未来将有众多大盘出现，形成开发热点；由于启动相对较晚，没有城市发展布局遗留问题，利于规划 区域劣势：人气不足，与绵阳的消费偏好相背离，启动难度大； 商业、生活配套滞后 主要在售项目： 嘉来.板桥小区、紫潭.同力悦城、三江.国际丽城 目前市场价格：3384.37元/㎡ 经开区 区域板块竞争分析/竞争板块分析/经开区 给本案的启示和借鉴：该板快客群主要以绵阳市辖南部地区客群和区域内产业客群为主，市场认同度不高，但该区域价格一直低于全市平均水平，吸引了大量市区低端客群，将降低本案的价格引力，本案适宜突出区位优势的策略，强化价值感与该区域项目进行竞争。 * 园艺区 区域属性：新兴的、有一定山林特征的高尚居住板块；科创园高起点规划和建设对板块居住氛围形成受益极大 区域优势：属于政府重点打造区域，规划起点高；部分山地、森林景观资源；土地供应单宗面积较大且区域集中，利于板块形象的整体打造，产品品质普遍较高；交通便利，道路状况优越 区域劣势：距城区较远，生活配套不完善；人气不足，商气不浓；尚处于开发初级阶段，楼盘入住率普遍偏低 主要在售项目：东辰.阳光清华、卓信.龙岭、长兴.太阳城、辰兴.优山美郡、特领尚、树高.卡地亚 目前市场均价：3914.71元/㎡ 区域板块竞争分析/竞争板块分析/园艺区 给本案的启示和借鉴：本案最为直接的竞争板块，竞争形势之严峻不言而喻，但是板块通过政府的统一规 划和华润置业在市场的影响力，成为受人瞩目的居住区，同时华润在某种程度上将成为本案的资源…… * 高