2014安徽芜湖瑞兴置业九里香溪二期定位及总体营销策略.ppt

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 心理定价法 根据对意向客户的调查、访谈了解得知，就目前市场形势来说，本案在目标客群的心理价位为：多层3000－3100元/平方米左右，小高层2800-2900元/平方米左右，商业为3500-4000元/平方米左右。 价格定位 根据成本分析法、可比楼盘量化定价法及目标客群心理价位法得出的三个价位分别是元/平方米、元/平方米及元/平方米，可通过算术平均值求得本项目的合理均价为： （＋＋）÷3＝元/平方米 就此价格来看，是符合本区域目前市场整体售价的；而从长远发展来看，此价格作为本项目目前销售均价也是不抵触目标客群的心理界限及能满足企业销售利润的。 PART4.价格策略 价格定位 展示策略 项目二期营销策略 总体营销策略 推广策略 客户策略 前期快速去化，速度为王； 后期挖掘客户需求，控制推售节奏，实现价值最大化； 弱化区位劣势，挖掘核心价值，拓展渠道，将产品价值传递给客户； 总体 策略 言之有物，能清晰的告诉客户我们卖什么； 推广与销售结合，让推广真正为项目销售服务； 有重点的投放，控制营销成本，将钱花在刀刃上； 在客户看得到的地方做文章，渠道深挖，实现推广效果最大化 推广 原则 推广 策略 销售初期高密度、全通路的媒体投放，保证项目曝光率，中后期以精准定位、渠道活动为主； 占领重要干道及商业中心的户外阵地； 紧跟城东节奏，充分利用荆方地区炒作； 系列新闻炒作式的媒体跟踪； 关键节点的事件炒作； 特殊渠道、特色活动紧密互动； 推广 诉求 核心诉求： 原生态健康生活 稀缺多层 性价比 推广主题： 九里·蔷薇 让心情品尝阳光的味道 * 九里·枫景 走近河畔森林，品味诗意生活 * * 九里·月亮湾 自然就在呼吸之间 * 推广 媒介 渠 道 效 果 反 馈 本项目选择 口碑传播 ★ ★ ★ ★ ★ 重点 媒体 报纸 ★ ★ ★ ★ 阶段重点 户外广告 ★ ★ ★ ★ 阶段重点 电影\电视剧片头 ★ 基本不考虑 分众传媒 ★ ★ 阶段考虑 杂志 ★ 基本不考虑 DM ★ ★ ★ 阶段重点 车体 ★ ★ ★ 阶段考虑 客户俱乐部 ★ 基本不考虑 网络 ★ ★ ★ 阶段运用 外展点 ★ ★ ★ 考虑 销 使 ★ ★ ★ 考虑 媒体选择依据：高认可度的渠道主要集中于昭示性强、直观的口碑和平面渠道 销售阶段 第一阶段 11.5—11.7 第二阶段 11.7—11.10 第三阶段（开盘） 11.10-12.1 第四阶段 11.1—12.5 营销阶段 大众营销 渠道营销 立体营销 整合营销 概念炒作 真正的原生态稀缺多层社区 家在哪，梦想就在哪 营销方式 炒作重新定位区域 报纸软文炒作 网络炒作 户外广告牌 主流媒体全面覆盖 诚意客户意向摸查 销售中心体验活动 渠道客户直效营销 不定期现场活动 现场售楼部体验活动 老带新活动 大型超市、公交等入驻活动 岁末业主答谢活动 老带新活动 其他 芜湖最后的纯生态人居区域 线下和渠道传播为主 线上线下全方位覆盖 营销推广节奏安排 循序渐进，从区域发展到项目的领导地位，围绕核心价值点进行全方位阐述和推广 推广 策略 尊享城东低密度、健康生活 * 时间 销售阶段 推广主题 推广渠道 活动营销 报广、工地现场、营销活动、渠