iA杭州西溪排屋别墅市场2010年必威体育精装版研究报告.ppt

（区域竞争个盘出街报广图片例举） 形象推广中，延续定位广告语思路，紧紧抓住两张牌“西溪环境”与“创新产品” 1、从待售竞争个盘已知产品规划特点来看：由于竞争压力逐步加大，创新是必行之路，香洲里独联体别墅、西溪海组院别墅、西溪晴雪多层电梯洋房，都在这方面做出了勇敢尝试； 2、外部环境上都有与西溪湿地有关的自然河道资源可利用，在沿河景观带的设计上都下足了功夫，但园区内其它景观设计都缺少亮点，除西溪晴雪多层电梯洋房外，基本依赖于排屋建筑单体门前门后的庭院绿化； 4、待售竞争个盘联排产品户型面积从220-409㎡不等，其中香洲里、西溪玫瑰、西溪郡主力户型面积集中在300㎡以下，而西溪海和西溪晴雪户型面积集中在300㎡以上； 5、户型和庭院空间设计上也进行了勇敢创新，诸如西溪海预留户内电梯和下沉式庭院、香洲里一二楼之间设计有夹层和内院，西溪玫瑰设计有6.4米挑空餐厅和下沉式庭院，另外以上3项目以地下双车库的配置为主； 五、待售竞争个盘对比研究小结 3、建筑风格明显偏欧化，外立面石材运用明显呈增多趋势，如西溪海和西溪玫瑰的“新英伦”和“新都铎”风格、西溪晴雪法式排屋，而香洲里则为在传统中式基础上的现代原创风格； 6、形象定位上也是统一先诉求西溪，这种如此多直接以西溪来命名的现象就可见一斑，另外产品概念的创新表现尤其集中突出，如西溪海“新英伦联墅”、香洲里“独联体别墅”、西溪玫瑰“城市别墅”、西溪晴雪“院落洋房”等； 第二部分、可类比竞争板块研究 从西溪板块环境资源特征 及距离市中心距离作为筛 选标准，目前存在产品关 联性及价格相似性的可类 比竞争板块主要集中在“ 西半球”，具体是： 1、之江转塘；2、三墩； 3、良渚；4、银湖； 另外主城区及钱江新城价 格上也有竞争，就各板块 当前及未来阶段发展情况 而言，西溪板块最大竞争 板块为之江转塘。 2-4万/㎡ 1.9-3.2万/㎡ 1.3-3万/㎡ 2.3-3.8万/㎡ 良渚 三墩 之江转塘 一、可类比竞争板块界定 （区域楼盘开发现状分布图） 别墅排屋物业有：国都·阳明谷、绿城·九溪玫瑰园、南都·西湖高尔夫别墅、绿城·未来世界项目等。 公寓加排屋的混合物业有：赞成·岭上、中海雅戈尔·篁外、新帝·朗郡、钱塘·新梧桐公寓等。 公寓类物业有：公元·沐桥、高尔夫艺墅、西房·云溪香山等。 区域内总体项目与在售项目不多 但呈现的物业产品类型却相当丰富 二、之江转塘板块竞争性研究 高尔夫艺墅 大家地块 篁外 阳明谷 九溪玫瑰园 在售项目 预售项目 绿城项目 新梧桐公寓 西湖美庐 华润地块 云厦房产地块 众浮房产地块 天阳置业地块 二、之江转塘板块竞争性研究 从绿城10年之前进驻之江开发其首个玫瑰园项目算起，该区域楼市经过长足发展已形成明显的3个带状分布小板块，具体分别为： 1、之江路沿线板块 楼盘有九溪玫瑰园、九树、公元沐桥、华润地块 2、320国道沿线板块 楼盘有云溪香山、岭上、篁外、天阳地块等 3、绕城高速沿线板块 楼盘有西湖高尔夫别墅、樱花小筑、高尔夫艺墅、绿城未来世界地块等 之江路、320国道、绕城高速沿线 形成“之”字型相对聚集的同区域竞争的3个小板块 高尔夫艺墅 大家地块 篁外 阳明谷 九溪玫瑰园 在售项目 预售项目 绿城项目 新梧桐公寓 西湖美庐 华润地块 云厦房产地块 众浮房产地块 天阳置业地块 二、之江转塘板块竞争性研究 户型面积与配比 （排屋） 产品细分 代表项目 产品如何设计？ 排屋产品以4-8联的多联排为主，2联的双拼产品只出现在朗郡，另外多联排以4联、6联为主，从而导致中间套户型所占比例都在50％左右，篁外更高达67％； 最早上市的岭上户型面积区间最小，尺度水准低于当前楼市排屋的平均水平，而朗郡和篁外的户型面积区间又稍高于市场平均水平，特别是篁外全部为300㎡以上户型，岭上最大户型不过255㎡，篁外336㎡边套比朗郡双拼户型还大； 赞成岭上 中海雅戈尔篁外 新帝朗郡 房型 面积范围 比例 房型 面积范围 比例 房型 面积范围 比例 A/中 186㎡ 14％ 中套 300㎡ 67％ A/边 318㎡ 3％ CD/中 226-229㎡ 45％ 边套 330㎡ 14％ BC/中 295㎡ 45％ E/边 237㎡ 30％ 边套 336㎡ 19％ D/边 316㎡ 32％ B/边 255㎡ 14％ 双拼 334㎡ 20％ 18、17、15、12、10、9、8、 7、6、5、3、2、1栋中间套 建面（m2） 房型 层数 开间（米） 进深 （米） 客厅层高 花园 （m2） 露台（m2） 地下室（m2） 车位 约229 3房2厅4卫 4层 5.5 15.1 ﹥3 ﹤50 ﹥30 ﹥80 1 赞成岭上 1