2010首开榆垡项目市场定位报告.ppt

目 录 目 录 目 录 目 录 * * * 价格定位过程 未来两年的市场变动率、保守性预期共计下调8% 价格定位 价格定位过程 价格定位 价格定位结论 建议可以依照市场判断中等偏高预期，别墅部分可实现全面积8000-8500元/平米的全案销售均价（控制最大户型别墅总价在320万左右），如为8500元/平米，别墅部分可实现销售额4.14亿元。 价格定位 2 3 项目发展背景分析 1 项目定位 项目发展环境分析 4 物业发展建议 规划原则建议 户型设计建议 庭院设计建议 园区景观建议 立面设计建议 商业配套建议 停车配置建议 商业和住宅部分明确分区，并采用一定的技术手段减弱商业对别墅部分的干扰； 别墅部分的主出入口设于南侧，北侧道路或用地内规划市政道路上可设置次出入口； 别墅部分的道路需要有明确的等级划分，可设置为两级或三级，建议道路最小宽度控制于5.5米以上，具体可依照道路和规划方式确定； 充分利用原有地形地貌与自然环境，在用地指标允许的基础上，灵活运用组团、支路相结合的各类型规划方式，努力营造富有层次感、趣味性的社区内部空间； 用地内部的现有部分观赏价值较好的树木，应做最大程度的保留和利用。 规划原则建议 别墅户型面积的严格控制 户内可赠送面积的功能特性，应于设计中给予重点关注 控制销售面积和提供可赠送面积 是户型设计重点关注内容 户型设计 户型设计原则 可采用“C”型或“L”型为别墅的平面构型方式； 车库统一采用可后加建的方式进行设计； 户型平均的可加建、变化面积控制于户型总面积的20～30%。 内庭院 别墅空间 户型设计 设计思路建议 首层可结合平面的设置，配置内凹性庭院，可供业主未来作为景观或室内实际功能使用 起居室可与餐厅结合布置，以形成较大的空间，在中小户型中，起居厅和餐厅可合并； 大户型中，可单独设置家庭厅，需要与集中的私家庭院形成良好的关系； 应有独立的中厨； 大户型应配置一间卧室，供老人或腿脚不方便的家庭成员以及客人使用。卧室应尽量朝南，尽量设置独立卫生间； 设置一个公共卫生间，可以不包括洗浴空间。 起居室（可能的话包括门厅）应设计为挑空设计。 首层 户型功能性建议 尽可能在二层多设置露台，未来供业主封闭作为阳光花屋等辅助功能使用； 房间、露台等应主要服从景观，次而考虑方向，其中主卧设置服从景观或东南方向； 楼梯及公共部分注意自然的通风、采光； 主卧区应适当挑高，必须设置独立卫生间（主人房卫浴应注重通透性及景观，如增加浴室的窗户、调整浴室窗户的观景角度、在屋顶设置玻璃天幕等）以及步入式衣橱，中、大户型还应配置书房； 二层其他卧室可以共用卫生间。 二层 户型功能性建议 尽可能的设置为可步出式的地下室，最低要求为有下沉庭院； 配置基本设备使用的空间，尽可能的压缩； 主要空间设置为 完整的开敞空间，供客户自由分隔、使用。 地下室 户型功能性建议 三间卧室 完整主卧室设计 260-310平米 总面积 70 自由分割空间 80 10 设备房 地下 180－230 地上建筑面积 合计 6 公共卫生间 10-15. 次卧室2 10-15. 次卧室1 40-55 合计 0-10 书房 5.-10. 步入式衣橱 10 卫生间 80-100 20-25 主卧室 主卧区 二层 5--10 中厨 40-45 家庭室、西厨 5.-10. 公用卫生间 100-130 45-50 起居室+餐厅 首层 总面积（平米） 使用面积 （平米） 功能空间 分层 180－230（地上）户型 户型内部空间标准建议 四间卧室设计 完整主卧室系统套件设计 380平米 总计 80-90 自由分割空间 100 10 设备房 地下 280 地上建筑面积 合计 10 公共卫生间 10-15. 次卧室2 10-15. 次卧室1 15-20 家庭室 45-60 合计 10-15. 书房 10-15. 步入式衣橱 10-15. 卫生间 130 20-25 主卧室 主卧区 二层 20-30 客卧含卫生间 10-15. 中厨 35--40 家庭厅室、早餐室、西厨 5.-10. 公用卫生间 15-20 餐厅 150 30-40 起居室 首层 总面积（平米） 面积 （平米） 功能空间 分层 280（地上）户型 户型内部空间标准建议 1.:1.3 350 280 大户型 1.:1.3 300 230 中等户型 1.:1.1 200 180 小户型 户型面积和花园面积比 花园总面积 地上面积 户型种类 尽可能的将土地划分到每个别墅用户的庭院内，确保各户的庭院尺度感和舒适度。 庭院设计 院落空间 前院 室外礼仪 展示 活动 侧院 功能性加 建停车 围合隔绝 后院 活动 室外起居 内院 个性空间 室外起居 庭院设计 “混搭”现代流派建筑风格 考虑到周边的形象较