2010铜陵市金口岭片区改造项目整体定位与策划方案130p.ppt

依矿建市的铜陵，是一座新兴的工贸港口城市，在新一轮安徽省规划中及南京都市圈中具有重要的战略地位 地块区位资源----铜陵属于单核城市，本项目处于城市核心区边缘，具有较高的城市价值 地块区位资源----地块处于主干道中心位置，配套成熟，通达性好，为项目价值的提升带来动力 本项目地处金山东路和淮河大道交汇处的十字路口，两条路均为整个铜陵市的主干道，淮河大道是新市区的中轴线，两侧临路，通达性好； 周边多为大量的住宅成熟社区，离市中心核心区也都在1公里范围之内； 周边资源丰富，配套成熟，周边有铜商品市场、商业银行、各类商务宾馆、中小学校等等 本项目两侧临主干道，沿街面长，昭示性强，地块的商务及商业价值高 本项目地块四至——项目周边有众多院校和住宅小区，带来大量的人流；与铜商品市场、嘉禾广场隔路相望，存在竞争的同时，也给区域规模化开发运营带来机会 项目现状形象较差，同时南面老旧建筑的存在，造成较大的影响 地块价值点提炼 本项目存在的限制性条件 我们研究一贯坚持的原则——必须以事实为基础，以客户目标为导向 铜陵市近年GDP及固定资产投资额加速增长，与其周边城市相比，经济总量水平并无优势，但人均GDP较高，生活水平优越，消费层次需要引导 近5年铜陵市GDP增长率维持在15%左右，稳定增长，GDP总量与周边城市比较，并无优势； 与其他城市相比，铜陵市在经济总量上处于安徽省落后位置，但人均GDP仅次于马鞍山，全省排名第二，说明通铜陵生活水平优越，当地人富裕程度高，但消费层次不高； 铜陵2009年的GDP增长速度为13.7%，根据国际经验判断，铜陵房地产市场已经进入了一个高速发展阶段； 铜陵市市固定资产投资增幅波动比较大。 产业结构以第二产业为主，重工业比重高，第三产业发展空间巨大 城市规划发展方向：从单核向双核演进，着力发展东部新城 城市发展的规律：城市发展到一定阶段需要出现作为增长极的新核心区，铜陵期待城东新区成为城市的增长极和动力源 法国经济学家弗朗索瓦·佩鲁提出 城市发展的增长极理论：新功能核心区建设是促进城市发展和进步的“增长极”和“动力源” 铜陵城市从单核向双核的发展过程中，原有城市核心地位会不会遭到削弱，从而降低本项目的区域价值？ 政务新区发展规律总结：新区须经大量的基础设施和生活配套建设完善后，对消费者才有吸引力，房地产市场才会真正成熟，这一周期一般在7年以上 城市层面总结：在项目开发期内，铜陵现有城市核心的地位不会受到削弱，本项目距离城市核心区仅1公里，地段优势仍将突显 人口的增长、收入水平的提高以及城中村改造将催生新的财富群体，他们产生旺盛的需求，为本项目带来机会 丰收门—“丰收门是铜陵的门户形象，铜陵青铜文化的完美诠释。” 城市内涵：“青铜文化”为底蕴的丰收门雕塑促进了城市影响力与形象魅力大幅提升，是铜陵人文资源潜力与本地人文价值符号之一； 门户地标作用：地理位置特殊—城市重要交通节点；是铜陵市大力宣传城市文化的窗口，从城市角度代言城市，展示铜陵形象； 周边环境：区域建筑参差不齐，部分改造已完成，棚户区房屋破损，整体形象不协调，影响铜陵城市门户形象和魅力； 迫切需求：改造丰收门的整体环境，承担城市的名片功能。 铜陵市目前主城区的发展方式是典型的单核心发展模式，整个城市由这个单核心带动来推动其发展，但从城市发展规律来讲，铜陵主城区将逐步进入以多功能中心非均衡为特征的发展阶段，以弥补城市中心区功能的缺失 城市中心是城市中重要的文化、交流、商业中心，随着政府职能部门的东迁，铜陵市市中心的商业职能将进一步完善 目前，铜陵市市中心是政治、经济或文化活动所在地，市中心规模有限，各个城市职能又混合在一起，影响其商业功能价值的最大发挥； 而在城市商业服务网等级中，市中心属最高一级， 应与政府职能分开，才能实现市中心商业价值的最大化； 随着铜陵市行政机构的即将东迁，市中心将有更大空间来发展其商业，完善市中心的商业职能，城市功能设置逐步明晰。 从主城区的单核心发展来看，中心区的商业氛围浓厚，但主要以购物休闲为主，消费档次大众，品质有待提高，这样的商业将越来越不能满足人们的需求 项目地块地处市区中心范围的丰收门，铜陵市重要的对外交通节点，易与城市核心区建立价值关联，随着项目所在区域面貌改变，离城市核心近、临城市主干道等交通和地段优势，将使区域迅速融入城市核心 项目周边人流量大，人口密度高，强大的“人气”为项目“塑城”奠定了坚实基础 从物质形态来看，地块内建筑大多年久失修，存在安全隐患；居民建筑密度大，居住环境差 项目内部居民建筑超过30年，建筑严重老化；电线乱搭乱建现象随处可见，存在安全隐患；建筑物年久失修； 建筑密度过大，通风、采光条件差；道路狭窄；建筑破旧；居住拥挤；环境差。 从经济形态来看，目前主要以居住为主，