定价策略和价格表制作.pptVIP

* 定价策略和价格表制作 * 从市场的角度出发，能为市场接受； 竞争者产品 客户 竞争者价格 价格 竞争者价值 成本 竞争导向 定价法 客户的意志难以把握。 顾客 价值 价格 成本 产品 客户导向 定价法 成本难以确定；缺乏市场比较性。 产品 成本 价格 价值 顾客 成本加成 定价法 特 点 流 程 方 法 ★在现在的房地产定价方法中，一般都是运用竞争导向定价法，也称市场比较法。虽然不一定对于所有产品类型都适用，但其仍具有一定的科学性，在实际操作中相对简单和可操作，因此被广泛运用。 项目价格定价法 * 一、核心均价的推导 二、价格表的形成 * 一、核心均价的推导 1、核心均价推导方法 4、整体均价合成 2、市场比较法推导 3、租金收益法推导 * 1、核心均价推导方法 由于本期物业类型的特殊性，因此有多种方法对项目定价： “市场比较法” “租金收益法” 项目分析 选择可比对象 权重打分 加权求值 核心均价 价格修正 周边租金 推出月供 选择按揭年限 计算单价 核心均价 价格修正 * 楼盘因素 比例 半岛一号 尚城世家 熊猫国际 丽江花园 本项目 区位 15% 15 18 8 18 10 规模 10% 15 5 14 7 10 景观资源 15% 22 15 10 15 20 交通 15% 16 17 12 17 14 配套 15% 12 18 8 18 10 知名度 10% 17 8 12 9 9 产品素质 20% 19 12 15 15 18 权值综合值 100% 16.75 13.9 11.3 14.8 13.3 均价 3800 3500 3900 3700 　 比较均价 3017 3349 4590 3325 　 类比权重 　 30% 20% 20% 30% 100% 类比价 　 905 670 918 998 3490 2、市场比较法 项目在当前（2007.4）的销售均价为3490元/㎡ * 市场自然增长溢价率 05年惠州市商品房均价为2524元/㎡,06年为2942元/㎡，同比增长15.8%； 从2006年1——12月均价的变化情况可以得出平均增长率为21.9%。 根据历史表现，在政策不发生重大变化的前提下： 预计07年市场增长溢价率将在16％左右。（取中值） 2942 * 根据参考项目的市场静态比准及结合市场自然增长溢价率的计算，8 月份开盘距目前的时间为3个月，r=4% 得出本项目入市时点的市场比准均价为 ：3630元/㎡ 入市时点均价推导 P：动态市场比准价 Pn：静态比准均价 r：市场自然增长溢价率 P = Pn × (1+r) * 3、租金收益法 户型 小区 面积㎡ 装修情况 月租价（元） 月租赁单价 2房 中铭豪园 92 简装，带家电 2000 21.7元/㎡/月 富景花园 80 简装，带家电 800 10元/㎡/月 3房 中铭豪园 142 简装，带家电 2800 19.7元/㎡/月 富景花园 110 简装，带家电 1200 10.9元/㎡/月 注：以上房源均带装修及家电，考虑到本项目规模及项目周边的配套情况，对租赁价格进行修正，得出本项目市场租赁价格： 20元/平方米/月作为收益计算基准 * 预计本项目新房出租，以85平米二房为例,二房月租金可达到1700元 以85平米二房为例，试算均价： 月租金＝月供＝1700元； 20年住房商业贷款年利率=5.31%，月利率i为=0.44% 总额（8成20年按揭）＝1700*(1-1.0044 ) /0.0044/0.8 ＝ 314571.9元 住宅单价＝314571.9元/85平米 ＝ 3700 元/平米（投资盈亏平衡点） 以 “月租金≧月供”衡量物业购买价值吸引力，推导出本项目入市价格不宜超过3700 元/平米。 三级市场住宅租赁价格对项目售价的修正 -240 * 运用市场比较法计算出项目入市均价为3630元/平米； 三级市场住宅出租价格计算出三期投资回报平衡价格点为: 3700 元/平米； 2007年在项目入市阶段将有大量项目同时推出市场，市场状况竞争激烈，销售压力巨增。因此若想赢得市场，售价是否具有吸引力将起到决定性作用。给置业者留有部分利益空间。 中原建议：本项目入市理想均价 3600 元/平米 4、整体价格合成 * 5、不同价格情况下销售情况预测 时间轴