2012_4_24_海王星辰大厦投资价值分析（提交....ppt

;基础阶段;以住宅作为区域发展先驱＋国际级视野规划吸引塔尖人群;;;;君汇新天，目前在售价格46000元/平米;以总部产业保证区域发展持续力＋国际级龙头企业吸纳上、下游经济发展;中心区;深圳政治、经济、文化中心;以前海粤港合作平台，推进与香港的紧密合作和融合发展，逐步把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区，但目前尚处于规划初级阶段，价值兑现周期将在8年以上。 ;规划以深港澳金融服务为先导，全面吸纳总部级企业，产业聚集主要集中在金融服务、贸易等第三产业。;;480米设计的深圳新地标，将打造含写字楼、商业、豪宅等多种物业类型超越华润万象城的都市综合体 ;;;;;;;其他企业总部：包括新百丽鞋业总部、钢构企业总部、中铁南方总部都将搬迁至后海;;“行业领袖”世界級的企业进驻，将后海成为金融、商务、总部经济的黄金区域，同时高自用比例将保证区域商务的高端纯粹性。;;以国际级商服配套满足区域基建高需求＋高端文化配套刷新人文视野;深 南 大 道;西部通道：深圳唯一VIP通关口岸，唯一的一地两检、全亚洲最大的陆路口岸，深港同城生活、半小时经济圈指日可待;景观资源：国际级都市规划，稀缺土地资源核心地带打造立体、生态绿化系统，绝无仅有。;体育中心：耗资30亿着力打造，大运会主场馆的深圳湾体育中心“春茧”，科技含量与鸟巢齐名;F1摩托艇世界锦标赛场：投资40亿，堪比上海嘉定新城，打造F1摩托艇世锦赛亚太区总部和F1摩托艇世界锦标赛博物馆;;文化中心：深圳歌剧院、深圳现代艺术馆，成就深圳首个国际级文化中心，吸引高品位、高消费、高学历的顶级消费人群。;国际级商服配套;“八大城市资源体系”比肩国际湾区;最繁华的商业配套：海岸城、保利文化广场、以及未来的宝能太古城商业中心，中心路商业街，其高起点的规划必将代言未来的城市繁华，成为未来的商业核心;北接深圳湾金融中心＋南邻深圳湾滨海住宅区;海王星辰大厦价值凝练;28条公交线路+地铁2号线+2条快速主干道+2条快速支干道+1条支干道，项目所在区位的交通内外循环流畅，可快速从项目直达全市各区，交通的高度通达性提供更为便捷、高效的商务价值，打造区域核心地段，;深圳湾一街;海王星辰大厦价值详解;海王星辰大厦价值详解;海王星辰大厦价值详解;“4大体系”领衔总部中心;海王星辰大厦写字楼及商业价值预判;★★★★★ 上调存款准备金率，控制流动性，导致多个银行无款可贷 加息，增加置业成本，压缩投资盈利空间； 不断提高首付比例，置业门槛不断提高;政策影响四维分析;政策调控下，各类型物业表现出截然不同的抗跌能力，商用物业上升趋势稳定，上升跨度逐步升级。;商务市场成交量、价同步上升，上升跨度明显增大，高端项目市场承接能力明显;5年住宅政策调控，写字楼客户成长迅速，住宅投资客户的商业投资意识培育逐渐成熟，投资边界逐步模糊，写字楼投资客户质、量上升速度飞快。;写字楼价值预判——推导步骤;写字楼价值预判——一手楼对比法;写字楼价值预判——二手楼售价对比法;写字楼价值预判——二手楼租金反推法;标志;标志;写字楼价值预判——历年价格走势对比;写字楼价值预判——价格区间;写字楼价值预判;商业产品线丰富：商铺面积段丰富，可满足商业各类型业态以及高档次品牌的选址要求，同时对于人流具有强大的吸引力； 结构科学：大开间，最大化展示面，方便商家形象展示，柱网分布合理，形状方正、合并后可满足大型餐饮、酒楼、营业厅等商业的场地要求； 双首层设计：负一楼与一楼都可与市政道路连接，通过最大化的吸纳人流，保证商业价值最大化； 步行街设计：通过商业步行街以及沿街小面积商铺的设置，可以在吸引大型商业人流的同时，吸引特色、便利业态的客户进入，保证商铺的充足人流，保证商家的高盈利。 地下通道与地下城市空间连接：保证过往人流顺利到达，同时吸引天虹商场购物人流到达。;二层;商业价值预判——推导步骤;静态对比方法;商业价值预判——二手楼成交租金推导法;负一层;The end！