常平万科城御湖湾12月加推思路..ppt

万科城 2007年12月御湖湾加推思路 合富辉煌（东莞）万科城项目组 2007年12月5日 销售节点安排 节点说明： 1、御湖湾家族patty活动日：12月15日； 2、御湖湾预计开售时间：12月22日； 3、御湖湾07年加推销售目标：15套。 4次短信（80万条） 客户梳理 15日 12月8日 22日 30日 客户储备 如客户量仍不够，即时执行预案 加推御湖湾剩余26套 物管活动（圣诞活动） 25日 1次活动（家族patty） 预案： 1户外更换一次（加推信息） 2明信片（周边镇区） 内部关系客户认购确认 17日 推货建议:加推26套 22、23、24、26 1、2、3、4、5 16、19、20、21 栋号 26套 8 10 311-323平米 五房两厅 291-311平米 五房两厅 合计 8 258-271平米 四房两厅 货量 建面 户型 建议第二批推出的26套单位 推货说明： 1、根据项目的现时的工程进度，御湖湾本次加推的26套别墅预计12月22日获得预售证； 2、本次认购的流程和形式与御湖湾第一次推货相同，同样要照顾内部客户，并在公开发售之前进行客户的精确梳理； 3、根据内部客户踊跃程度，再决定对外发售的套数及具体方式，目前以外部客户排队认购、先到先得的方式来进行推货准备。 销售目标 :御湖湾07年12月加推销售目标15套 15套 3套 12套 销售目标 20套 12月22开盘目标 26套 6套 推货目标 总计 12月23-31日前 阶段 销售目标说明： 1、12月22日第二次开盘目标12套，销售率60%； 2、12月份总目标15套，总体销售率58%； 3、根据年底度总体目标的完成情况分析，本次加推御湖湾26套在保障销售速度的同时，保障销售速度和资金的回笼。 开售方式:提前内部认购，集中发售，先到先得 1、认购形式： 12月21日前：提前内部认购,消化前期客户,内部关系客户 12月21日后：21日通知客户可以办理认购，先到先得。 认购形式的考虑： 1）在开售前提前完成内部关系户及前期储备的诚意客户的内部认购，以开售日集中认购的氛围促进其成交； 2）提前解决关系客户、前期诚意客户与后期诚意的户之间的矛盾； 3）本次推售货量的预售证获取时间暂未能落实，需针对内部认购形势来及时调整开售方式； 4）若22日进行公开发售，则在21日提前通知客户开售信息。 3、公开发售定金： 定金：10万元 规则：先到先得，公布开售时间后，按照排队顺序，先到先得 2、内部认购： 开始时间：2007年12月10日 截止时间：2007年12月17日 认购金额：150000元/套 签定认购书时间：2007年 12月22日至 2007年 12月29日 操作方式： 客户于规定时间内，到项目交纳诚意金 客户于规定时间内，到项目现场办理认购手续 享受优惠： 享受内部认购优惠（待定 ） 提前落实所选单元 现时御湖湾第一批双拼销售情况： 已售单位实收均价： 10527元/㎡（根据明源数据统计） 由御湖湾第一批产品的实际销售情况可以看出，客户对御湖湾双拼别墅此前的价格接受度较高； 在目前市场情况并非极度理想，且客户来源仍然有限的情况下，项目不适宜大幅度的提升价格； 小结： 因此建议： 御湖湾第二批推货的价格可以以13000-14000元/㎡的面价推出，但通过各种购房优惠及礼包的形式进行折扣，实收均价限制在12000元/㎡； 御湖湾第一批余货提升价格，在保证整体实收的基础上，将所有御湖湾可售产品以相同折扣面市； 价格策略 价格建议 综合各方面因素考虑， 本次御湖湾第二批产品建议价格为实收12000元/㎡ 销售政策 销售政策考虑： 1、怎样通过销售政策，首先吸引客户，有效增加到访量； 2、在销售政策上，利用大折扣优惠的使用，刺激现场客户成交的积极性； 3、利用团购优惠，拓展大客户群； 4、利用销售折扣的缩减，加快客户的成交速度。 兼于这三方面考虑，我们制定如下政策： 说明：实施优惠递减，不断剌激销售 95折+付款折扣 开售优惠9折+内部优惠+团购优惠 +付款折扣 12月24-31日 12月22-23日 御湖湾客户情况 1、客户梳理计划： 2、梳理具体安排： 1）本次梳理时间12月10-12月21日； 2）本次梳理共分为三批进行梳理，前期来电询问别墅的客户，来访表示对别墅有兴趣的客户，已有的别墅业主，前期已储备的客户； 3）在梳理的同时以 配合项目的现场活动为契机，同时有效深挖业主推荐潜力。 第二轮梳理 经过第二轮梳理得来访客户、别墅业主、新客户 12.16-17日 预销控梳理 12.20-21日 进一步落实客户情况，做到预销控控制 第一轮梳理 12.10-11日 梳理总