2010年厦门市集美杏滨项目竞品个案市场分析报告.ppt

（六）客群来源 一期：自住，以烟草系统的职工为主； 二期：主要为以自住为主，在厦门岛内工作的新厦门人；部分投资，其中约有200套为温州炒房团购买。 （七）营销卖点 1、沿海第一排，海景成为了本案的第一卖点； 2、社区内近8万㎡主题公园，超低建筑密度、超高绿化率，大大提升了项目品质； 3、具有良好教育配套：社区内的双语教育幼儿园和周边双十小学； 4、海沧引桥动工建设，将大大缩短到达岛内距离； 5、外围长达5.8公里的海沧湾公园建设。 一期的成功销售为本案大大提升了人气。二期的成功，首先是在于入市时机的把握准确。此前房地产市场的不景气，使得一期和二期的推出时隔两年。但在这两年之间本案做了很多宣传炒作，同时海晟公司也在园林景观等投入了很多的资金，例如通过夏威夷贝尔高林营造的“近8万平方米的维多利亚风情主题公园”社区大大提升了项目的品质，同时本案产品的一个高附加值，也大大提升了项目品质。 （八）操盘手访谈 竞品分析——海晟维多利亚 附：住宅装饰标准 1、外墙：陶瓷马赛克锦砖，裙楼为花岗石贴挂面（或仿石面砖）； 2、内墙：腻子刮平；3、顶棚：腻子刮平；4、地面：结构找平； 5、门窗：LOW-E中空玻璃铝合金门外窗，分户门为胶合板，户内门住户自理； 6、厨房、卫生间：内墙、顶棚（水泥砂浆抹灰）、地面（水泥砂浆防水楼面）； 7、阳台及入户花园：内墙（同外墙）、顶棚（外墙涂料）、地面（同卫生间）； 8、电梯：广州日立电梯； 9、其他：所有跃层套内电梯采用木质简易楼梯，住宅每户设一个给水龙头、家居智能箱、黑白可视对讲室内机。至各房间线路及插座由住户自理。 附：主力户型图 竞品分析——海晟维多利亚 二房：89平 二房：115平 二房：131平 二房：191平 二房：169平 案例学习——未来海岸 （一）项目概况 该项目总建筑面积超百万平米，是南中国最大滨海健康休闲社区，着力打造成一座山、海、湖、岛四位一体的国际生态新城。物业类型涵盖公寓，别墅，商住楼，高层，小高层，多层，独栋别墅和双拼别墅。其景观设计，以亚热带植物为主的夏威夷风格，最具特点的是“不设中庭”。 该项目以名校教育配套为战略切入点，以构建功能完善的大社区为最终目标。通过完善自身居住、商业配套，得以在原本区域认同度超低的岛外海沧成功打造超百万平的大盘。引进了北京师范大学海沧附属学校，构筑了从幼儿园、小学、初中、高中、大学到在职培训等一条完整教育链，形成极大的亮点与吸引力，带动大盘前期销售以及人气累积。 该项目共分为鹭景湾、浪琴湾、碧海湾、蓝月湾、水云湾五部分： 一期：鹭景湾，观海别墅。用地面积约14.2万平方米，建筑面积约105331平方米。其中主会所，建筑面积9952平方米，框架两层，局部三层结构，造价约1500万元；别墅56幢，建筑面积约57779平方米，框架三层结构；公寓15幢，建筑面积34990平方米，框架五层，局部六层结构。绿化率达到60％ 。 二期：浪琴湾，处于未来海岸的中心，海景景观良好。建筑面积230182平方米，占地面积112810平方米，容积率1.79，绿化率52.3%。 三期：碧海湾，位于未来海岸东北角。项目占地55687平米，建筑面积约18325平米，容积率0.31，建筑密度14.1%，绿化率48%。小区以单体别墅、双拼别墅和会所为主要建筑形态。 四期：蓝月湾，低密度高层住宅区，以Y型建筑布局为主，营造板式居住效果。建筑大部分南北朝向，最大楼距超过180米，采光好，通风佳，两梯两户，低可赏园景，高可望海观山。五期：水云湾未售。 案例学习——未来海岸四期蓝月湾 （一）项目概况 开发商 厦门海投房地产有限公司 项目地址 海沧嵩屿海沧大道旁 用地面积 76763㎡ 总建筑面积 232546㎡ 容积率 一期2.6，二期3.2 绿化率 一期51.7%，二期45% 建筑密度 18.8% 物业类型 小高层、高层 工程进度 已完工 住宅总套数 1454户 交房时间 2008年10月 该项目规划为高层、大型商住楼和社区幼儿园，12幢18-28层高层，共1454户住宅。以Y型建筑布局为主，营造板式居住效果。建筑大部分南北朝向，最大楼距超过180米。建筑风格为新古典主义，立面简洁，明快，园林为地中海风情园林。 总结该项目规划特点，主要有以下五点： 靓：建筑村落式布局。保证观景的均好性，做到步移景异处处靓丽；无并排、平行的建筑，确保住户的私密性。 宽：低密度、高绿化率、宽楼距、好视野。住者于起居之间远眺海湾秀色，尽揽社区美景，还可在园内闲庭信步。 分：人车分流、部分地面停车。确保了社区内行人的安全，同时也兼顾了有车族的停车便捷。 明：楼房以东南朝向为主，采光好，无暗的卫生间，达到住宅的节能性。 透：房间通透、空气自然对流，窗景以山、海、湖、园景谐和而成。 （二）规划设计 （