2010湘潭城市星座营销报告终稿162p.ppt

2011年9月3日——铺王拍卖活动奏响商铺销售序曲 主题：正盛蒙迪公馆铺王拍卖活动 活动时间：2012年9月3日 炒作方式： 1、举办记者会，进行全程跟踪报道 2、开盘前3日，报纸、短信等推广方式集中宣传，强力造势 高调新闻炒作 铺王拍卖活动高调炒作，吸引市场关注，带动商铺整体价值最大化； 可借助名人聚集高端人群，项目档次深入人心，为后期的大客户租赁做好铺垫。 活动 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 营销 节点 现场 展示 营销 活动 客户 渠道 推售产品 认筹准备期 认筹积客期 5月14日 A#住宅开盘 6月11日 B#住宅开盘 7月16日 C#住宅开盘 2月26日外展点开放及客户登记启动 通过户外广告、商圈派单、直邮向全市推广本项目 外展点包装 3月26日营销中心开放，VIP客户认筹登记启动 营销中心包装 短信持续定向客户推荐（湘钢、湘电、公务员、市场私营企业主） 23-25日报纸、电视炒作营销中心开放活动 4月23日盘龙山庄举行产品发布会 5月7日样板房开放，开始算价盘客 20-22日报纸炒作产品发布会 样板房包装 户外广告、报纸（11-13日）炒作1#住宅开盘活动 5月1日起全市启动“漂亮宝贝”海选活动 6月1日 “漂亮宝贝”颁奖活动 7月2日“夏日清凉水果节”旺场活动 9月3日 一期商业开盘 9月17日 二期商业开盘 8-10日报纸炒作2#住宅开盘活动 13-15日报纸炒作3#住宅开盘活动 户外广告、报纸（31-2日）炒作一期商业开盘活动 商铺主力店持续招商 8月13日主力店引入签约仪式 9月3日铺王拍卖活动暨一期商业开盘 A#栋住宅，32层128套 B#栋住宅，32层128套 C#栋住宅，32层128套 一期商业：5千㎡ 二期商业：4千㎡ 营销总控图—— 记者会、报广、短信集中宣传签约仪式语铺王拍卖 区域 项目 均价（元/平） 权重 本项目均价 市府项目 东方名苑 4300 12.50% 3400-3500元/平 建鑫国际社区 3700 3.00% 纳帕溪谷 3900 8.50% 新华府城 3800 6.50% 书香庭院 3600 5.00% 本区域项目 中地凯旋城 3300 8.50% 霞光山庄北苑 3600 9.20% 友谊1号 2900 13.00% 华雅花园 3000 30.00% 春满江南 2500 3.80% 考虑到项目在半年后推出，以及考虑到增值计划兑现后的溢价，建议第A#栋推出均价为：3400-3500元/平米（毛坯），精装修价格：4400-4500元/平，后期产品逐渐提升，最终实现整体实收均价3500-3600元/平米,精装修价格：4500——4600元/平； 市场比准法： 计算市场比准价 1、静态：当前市场价格 2、同类产品：片区当前同类产品 价格预估: 本项目商业经整体市场比准分析得出均价2.2-2.5万元/平 区域 均价（万元/平） 权重 本项目均价 市府区域商业整体均价 1.6 20% 2.2-2.5万元/平 芙蓉路与建设路交叉路口商业整体均价 2.6 70% 本区域周边商铺整体均价 1.2 10% 市场比准法： 项目整体收益（住宅毛坯）2.85亿元，住宅精装修项目整体收益3.20亿元 项目 面积区间 套数 均价 总价合计 住宅 88-89平米 174套 3600元/平（毛胚） 4500元/平（精装） 1.35亿元 （毛胚） 1.70亿元（精装） 122平米 58套 3500元/平（毛胚） 4400元/平（精装） 133平米 87套 3500元/平（毛胚） 4400元/平（精装） 142平米 29套 3500元/平（毛胚） 4400元/平（精装） 合计 348套 —— 商业 一层 3113平米 —— 2.5万元/平 1.50亿元 二层 3149平米 —— 1.5万元/平 三层 3149平米 —— 8千元/平 合计 9411 —— 总计 —— —— —— 2.85亿元 （毛胚） 3.20亿元（精装） 参考商业价值模型 一层 三层 二层 价值向上递减率为每层60% 分项 费用预计 户外广告(广告牌/指示牌/站台广告) 60 小众媒体(直邮/短信) 20 销售物料(模型/楼书/海报/单张/宣传册/折页/副刊) 70 网络 20 现场展示包装 80 行销派单 15 报纸 40 普通活动营销 25 主题活动营销 60 其他推广 20 合计 约410万元 营销费用预估410万元，约1.2%-1.5%的销售额 让更多的人享受真正的地产服务 世联地产 2010.12 You enjoy. We serve. The End! * * * * * * * * * * * * * * * 项目的规划提升：整体人车分流 前期市场与目标客户研究明显发现，访谈客户对小规模无内部园林商住盘心理抗性较