2011年南京市城中湖南路地下商业街策划报告.ppt

湖南路地下商业街策划报告 本项目UPCS所做的工作 本次汇报的思维导图 多元城市中心论为多种生活方式的并存创造了可能，也为城市商业的繁荣带来机会 ■□南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，辖设十一区二县，总面积6597平方公里，是江苏省省会，长江中下游中心城市。 ■□南京东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原；长江穿越境域，江宽水深，万吨海轮可终年畅通，是一个天然的河、海良港。 ■□南京是长三角的中心城市，是全国性商贸中心之一、历史文化名城。 ■□作为三大都市圈的领航者，长三角地区在未来中国经济中的地位将不断提高，而作为长三角重点城市的南京，未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色。南京为经济核心发展城市，其“一小时经济圈”内的辐射的城市有：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等。 城市经济总量的持续增长，按照经济增长与房地产业发展的关系模型，南京进入飞速发展期 人均GDP接近6000美元，按照国际研究经济周期与房地产发展阶段的规律，南京的房地产进入快速发展期 第二产业、第三产业所占比重较高，预示工业化进程迅速且经济发展活力十足 ■□从历年南京经市产业结构演变趋势 来看，一产比重在逐渐降低，二产比重增加趋势明显； ■□第二产业，尤其是工业基础的壮大为城市经济发展奠定坚实基础； ■□第三产业发达反映城市的经济活力，随着产业结构的持续调整及现代服务业的发展，城市经济还将迎来新的发展阶段。 城市固定资产投资相对理性，对区域经济发展的拉动作用较为明显 社会消费品零售总额的总量较高，接近1200亿元，城市商业经济发达，居民消费观念强 ■□南京社会消费品零售总额在同类省会城市处于前列； ■□南京商业经济的发达，这与城市定位是相匹配的； ■□折射出当地居民在消费意识上的超前性。 居民对大宗消费品的实际支付能力较高但居民消费相对比较保守 ■□居民储蓄存款余额较同类城市高且人均值增幅保持在10%左右，显示居民对大宗消费品的实际支付能力；同时城乡居民存款总额所占比例的稳步加大则反映出居民消费的保守一面 城市居民的消费观念在逐步增强，但短期内消费趋于保守，还需要一定的市场培育期转变和引导，居民消费能力相对减小 ■□2005年南京人均消费支出的增长比例的加大，反映出城市居民消费观念在不断增强； ■□同时消费支出与可支配收入比例的减少，则反映出消费观念还是不强； ■□经济总量的增长幅度较可支配收入和支出的增长小，折射出可供消费的能力减弱 城市商业区域特征明显，城市商业可供挖掘空间较大 城市商业的区域特征 ■□总体特征： ——城中区商铺投资成本高，客群面有限，销售压力较大 ——自营成为主城区商业地产发展趋势 ——新城区商业是发展的初级阶段，社区型商业销售业绩明显优于大型 综合类商业 ■□分区发展特征： ——江宁、江北是目前主要商业开发区域，主城边缘区配套商业相对匮乏：江宁商业持续大量上市，商业市场格局期待重组；江北大桥商业体量剧增，业态重组是必然； ——核心区新街口商圈将向各方延展 主题性商业开发成为大型商业开发主流 大型商业分布不均衡，业态趋于雷同，同质化竞争严重 主城区的商业配套完善，但商业项目本身缺乏趣味性和科技性 整体商业市场的销售保持相对稳定的量，年初商业用房供应量大，后期的销售压力将加大 2006年8月－2007年8月各月销售、上市对比 累计供销比例的持续减小是销售压力减缓的具体体现 江南八区的商业用房销售价格的增幅较全市明显，这主要是由于土地资源的稀缺和江南八区的优势环境所致 城中板块商业目前供严重过于求，区域商业用房销售压力非常大 从城中板块最近一年的供销情况看是严重的供过于求，销售去化情况不容乐观 城中板块土地资源的稀缺是商业项目销售价格居高不下的主要原因 城中板块的商业用房的价格保持较高的增长趋势 【总结】 比较全市、江南八区和城中的商业市场供销情况和成交价格： 从供应看，城中板块商业累积供应量最少，但累计供销比最大，未来一年内商业销售压力全市最大； 从销售看，城中板块无论是从销售体量和销售去化比率均为最小； 从价格看，城中板块销售均价位于全市之首； 07年商业用房价格月增长率为2.33%，其中湖南路区域月增长率理性预测为1.84% 用月增长率的平均数推算江南八区商业用房的增长趋势 修正湖南路商业项目的近期增长率，保持1.84%的月度增长 利用江南八区和城中板块商业用房的价格增长趋势修正本项目的年增长率 城市与区域商业分析从圈（面）、线、点三个维度展开，商业的发展不仅与经济发展水平，而且与城市空间环境、地区居民消费能力等因素密切相关。 南京形成了新街口城市