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房地产开发之 房地产开发之 设计前期阶段实施方案阶段施工图阶段 什么是投资分析阶段？ 设计部在此阶段的角色 《项目可研报告》规划设计部分( 本阶段设计部主要工作） 项目基础资料： 自然条件、社会条件、竞争楼盘信息 设计分析： 规划设计草案、经济技术指标分析、产品分析 控制性项目设计工作计划 基础资料的内容 宗地自然条件：位置、地形、气温、地质情况等 宗地社会条件：周边人文环境、交通、公共设施、当地法规、设计要点 竞争楼盘信息 设计分析工作目的 经设计分析得到初步产品数据（类型、数量）为： 营销部门初步市场定位提供依据 成本部门初步成本测算提供依据 其本质是为分析项目财务 前景提供技术支持 假设的问题: 此阶段设计工作的特点 · 以项目发展部门为主导，设计部是协作部门 · 和相关部门动态合作，工作成果互为条件 · 设计分析支持的两个方向是市场和成本 · 规划设计草案的分析 必须与市场部门的产 品建议书、成本部的 测算书一致 投资分析阶段实施方案阶段施工图阶段 1. 本阶段的起点和终点 2. 设计部成为“ 1/2 主角” 综合经济技术指标1.产品建议书是否可行？对土地的利用是否合理？2.结合成本、销售，验证各公建面积指标的合理性。3. ……规划设计方面1.如何分期开发？2.如何设置主入口？3.如何利用用地内、外景观资源？4. …… 项目难易程度、特点不同，我们在概念设计阶段重点研究的具体内容也不尽相同。 原则一 依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素； 原则二 侧重与规划设计方面的研究 “17英里”项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。项目三面环海、背靠青山，用地海景线长约662米。 房地产客户细分 项目总体定位 万17英里项目 远离市区，自然资源独特 以休闲度假为主题的度假住宅区 适合举家前往休闲、娱乐、度假 项目定位 投资分析阶段设计前期阶段施工图阶段 多拼户型平面--- Aa/Ab型下层 多拼户型平面--- Aa/Ab型入户层 多拼户型平面--- Aa/Ab型上层 多拼标准组团--南立面 开盘区域 景观分析图 两个泳池 泳池剖面、立面 泳池实际效果 泳池实际效果 主入口大门方案 A户型入口花园 B户型入口花园 D户型入口花园 海滩现状 海滩景观总平面 实际效果 实际效果 露天酒吧 露天酒吧和雕塑 雕塑之一 雕塑之二 投资分析阶段设计前期阶段实施方案阶段 投资分析阶段设计前期阶段实施方案阶段 铜板、锌版 门窗 门窗--铝型材 门窗—夹胶玻璃 方盒子采用部分彩釉玻璃。体现现代建筑的新颖感。 人造沙滩 人造沙滩 1、绿化屋面 2、GBF空心楼盖 3、 生态工程护坡系统 4、 地方建筑材料的使用 5、原生植物的保护和利用 6、海滨植物选择 万科·17不是一个简单的住宅项目，是可以从心理上，功能上满足到人们休闲娱乐的名利沙龙 作为南中国海资产新贵名利沙龙，17英里的会所扮演的角色十分重要，高级的休闲设施、完善的商务功能及优质的服务必不可少。在项目规划指标中，会所、商业面积2000平方米 做配套的原则是兼顾服务业主和商家经营，并体现特色。在内容设置上，满足度假、居住之需，兼顾业主、小孩、老人的需求，设立一些特色配套设施，增强对住户的吸引力，使他们喜欢到此地来度假或居住。 一、会所命名“英里会”释义：以“17英里”名称里直接取义，简单明了，且“英里”也可以表述为群英汇粹之义；?二、功能划分分为三个区域：区域1：2期小高层底层及架空层，包括1号楼低层东侧、2号楼底层全层及东侧架空层及2期泳池；区域2：2号楼20-21层空中会所；区域3：小高层低层单位中的二十个单房公寓及一房一厅公寓，作会所酒店用途；区域4：海滩及礁石群设施； 安防措施 ---监控分布 安防措施 ---红外分布 安防措施 ---门禁分布 一期总共有单位106套 8月28日推出单位60套，成交单位40套 8月26日投标成交单位4套 其他途径成交 2 套 合计成交共46 套， 成交均价约为￥20,000元/平方米 我们已成功地踏出了第一步， 万科·17英里的继续热销，离不开各部门的大力支持与配合！ 谢谢大家 1、由于项目靠近大海，所以玻璃的隔声性能要足够。同时考虑住宅的安全防盗性能，以最大限度的满足高端客户的安全要求。 玻璃采用6mm+0.76+6mm的夹胶玻璃。夹胶玻璃和中空玻璃的隔声量对比如下： 6mm+0.75+6mm的夹胶玻璃的平均隔声量为37分贝，而5mm+12mm+5mm中空玻璃的隔声量为30分贝。通过数据